Żądanie obniżenia czynszu dzierżawnego

Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy.

Umowa dzierżawy jest takim stosunkiem prawnym, na podstawie którego wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony. A dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Często zdarza się, że w danym okresie wystąpią np. ekstremalne zjawiska pogodowe lub inne sytuacje losowe, które powodują spadek produkcyjności. Przepis art. 700 Kodeksu cywilnego przyznaje właśnie prawo żądania obniżenia czynszu osobie, która wykaże, że zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu i przyczyny takiego stanu rzeczy nie dotyczą tej osoby. Odnosi się to do wszystkich umów dzierżawy, niezależnie od tego, czy stroną wydzierżawiającą jest podmiot prywatny, państwowy, czy samorządowy. Z tym jednak zastrzeżeniem, że obniżenie czynszu od gruntów komunalnych oraz państwowych uznawane jest za pomoc de minimis w rolnictwie.

Brak winy dzierżawcy

Należy podkreślić, że Kodeks cywilny nie wylicza okoliczności uzasadniających żądanie obniżenia czynszu. Nie definiuje też pojęcia zwykłego przychodu ani nie określa stopnia jego zmniejszenia, które można byłoby uznać za znaczny. Przyjmuje się jednak, że zwykłym przychodem jest średni przychód, który w normalnych warunkach (tj. przy wykluczeniu okoliczności powodujących znaczny jego spadek) jest osiągany z przedmiotu dzierżawy (np. w okresie ostatnich trzech lat). Za okoliczności, które nie dotyczą osoby dzierżawcy, należy uznać okoliczności ściśle związane z przedmiotem dzierżawy., nie zaś z jego działaniem lub zaniechaniem (w tym także z działaniem lub zaniechaniem osób, za które dzierżawca ponosi odpowiedzialność, np. jego pracowników), a także jego cechami osobistymi (np. lekkomyślnością czy pijaństwem). Takimi niezależnymi okolicznościami mogą być na przykład klęska suszy, opadów, gradobicia, wystąpienie chorób zakaźnych, których zwalczanie jest nieskuteczne, wolne gry rynkowe, powodujące nadmierny import produktów rolnych, wpływający na spadek opłacalności produkcji.

Okres zmniejszenia

Na podstawie art. 700 k.c. dzierżawca może żądać obniżenia czynszu za okres gospodarczy (tj. okres, za który przypada czynsz dzierżawny), w którym wystąpiły okoliczności zmniejszające jego przychody. Nawet w wypadku, gdy przyczyny zmniejszenia dochodu mogą wywoływać tożsamy skutek na przyszłość, przepis art. 700 k.c. nie przewiduje jednak możliwości obniżenia czynszu na przyszłość, jak również nie daje podstaw do żądania kompensacji w tym kontekście strat z lepszymi przychodami z innych okresów. Na podstawie art. 700 k.c. dzierżawca nie może także żądać całkowitego zwolnienia go od zapłaty czynszu. Zakończenie stosunku dzierżawy nie powoduje utraty prawa dzierżawcy do domagania się obniżenia czynszu na podstawie art. 700 k.c.. Za dyskusyjną należy natomiast uznać tezę o dopuszczalności umownego wyłączenia prawa żądania obniżenia czynszu z powodu zmniejszenia się przychodu z dzierżawy w następstwie wszystkich niezwykłych wypadków lub tylko niektórych z nich.

Należy złożyć wniosek

Aby skorzystać z możliwości, jakie stwarza art. 700 k.c. trzeba wystąpić z wnioskiem o obniżenie czynszu do wydzierżawiającego. W sytuacji gdy wydzierżawiający odpowie pozytywnie, dochodzi do zwolnienia dzierżawcy z zapłaty czynszu w części objętej żądaniem. Jeżeli jednak wydzierżawiający nie wyrazi zgody na obniżenie czynszu, wówczas dzierżawca może wystąpić na drogę sądową.

Grunty państwowe

W przypadku gruntów państwowych, Agencja Nieruchomości Rolnych, jako wydzierżawiający, ma nawet więcej możliwości stosowania ulg w zapłacie czynszu dzierżawnego, niż tylko te określone w art. 700 k.c. Chodzi tu o regulację zawartą w art. 23 a ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, gdzie zostało przewidziane, że Agencja może odroczyć określony w umowie termin zapłaty należności, rozłożyć ją na raty albo umorzyć w części lub w całości, jeżeli przemawiają za tym ważne względy gospodarcze, społeczne lub losowe. Szczegóły reguluje rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 19 listopada 2009 r. w sprawie szczegółowych przesłanek odroczenia, rozłożenia na raty lub umorzenia .należności Agencji Nieruchomości Rolnych oraz trybu postępowania w tych sprawach

Łukasz Opaliński

adwokat