Brak odpowiedniego dojazdu do działki, nie tylko zwykłymi środkami transportu, ale w pewnych okolicznościach również maszynami rolniczymi, stanowi przesłankę do ustanowienia na nieruchomości sąsiada służebności drogi koniecznej.

Przepis art. 145 Kodeksu cywilnego przewiduje możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej w sytuacji, w której nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Treścią tej służebności jest możliwość przechodzenia, przejazdu lub przepędzania bydła przez cudzą nieruchomość. Specyfika służebności drogi koniecznej objawia się w tym, że może ona zostać ustanowiona wbrew woli właściciela nieruchomości obciążonej. W każdym jednak wypadku ustanowienie takiej służebności odbywa się za wynagrodzeniem.

Droga publiczna
Pod pojęciem drogi publicznej należy rozumieć jedną z dróg wymienionych w ustawie z dnia z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, a więc: drogę krajową, wojewódzką, powiatową lub gminną. Służebność drogi koniecznej ma zapewniać dostęp do jednej z dróg zaliczanych do kategorii dróg publicznych, co oznacza jedynie, że ma ona prowadzić do drogi o takim właśnie charakterze.

Kryteria ustanowienia służebności
Przy ustanawianiu służebności tej należy, po pierwsze, uwzględniać potrzeby nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej. Po wtóre, ustalenie drogi koniecznej powinno odbywać się z możliwie najmniejszym obciążeniem dla gruntów, przez które droga ta ma prowadzić. Jeżeli jednak ustanowienie służebności drogi koniecznej stałoby się niezbędne na skutek sprzedaży gruntu lub dokonania innej czynności prawnej, droga konieczna powinna – co do zasady – przebiegać przez te grunty, które były przedmiotem wspomnianej czynności. W każdym jednak wypadku przeprowadzenie drogi koniecznej powinno odbywać się z uwzględnieniem interesu społeczno-gospodarczego.

Odpowiedni dostęp
Odpowiedni dostęp do nieruchomości nie może być interpretowany jako dostęp zapewniający łatwiejsze korzystanie z nieruchomości, droga konieczna może być ustanowiona tylko w przypadku zapewnienia niezbędnego dostępu nieruchomości do drogi publicznej lub też, że odpowiedni dostęp musi stwarzać rzeczywistą, bezpieczną możliwość swobodnego przedostawania się z nieruchomości do takiej drogi. Wyjazd z nieruchomości jest nieodpowiedni, gdy stwarza niebezpieczeństwo w ruchu drogowym. Odpowiednim jest taki dostęp do drogi publicznej, który pozwala właścicielowi korzystać z całej nieruchomości (nie tylko z jej części) zgodnie z jej przeznaczeniem. Tak rozumiany dostęp obejmuje również zaplecze budynku wchodzące w skład nieruchomości, umożliwiające racjonalne korzystanie z niej. O tym, czy istniejący dostęp do budynków gospodarskich jest odpowiedni, decydują każdorazowo wszystkie okoliczności konkretnej sprawy. Wymagają one rozważenia, czy prawnie zapewniony dostęp gwarantuje niezbędną, ze społeczno-gospodarczego punktu widzenia, łączność nieruchomości z należącymi do niej budynkami gospodarskimi, umożliwiając normalne gospodarcze korzystanie z nieruchomości. W dzisiejszych warunkach technicznych i gospodarczych oczywistym jest też, że wykonywanie prac agrotechnicznych wymaga użycia specjalistycznego sprzętu, np. kombajnu, dla którego sprawnego dojazdu do pola uprawnego koniecznym będzie zagwarantowanie drogi o odpowiedniej dla tego typu pojazdu szerokości. Za w pełni uzasadnione jest żądanie ustanowienia drogi koniecznej do działki o szerokości umożliwiającej przejazd właśnie tego typu pojazdu.

Sposoby ustanowienia drogi koniecznej
Co do zasady, ustanowienie drogi koniecznej powinno nastąpić w formie umowy zawierającej notarialne oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej. Strony dowolnie kształtują sposób wykonywania służebności, a także ewentualne wynagrodzenie. Wpis w księdze następuje zarówno dla nieruchomości władnącej (w dziale pierwszym w części drugiej - I Sp), jak i nieruchomości obciążonej (w dziale trzecim). Jeżeli właściciel nieruchomości, którą miałaby obciążać służebność, nie zgadza się na jej ustanowienie, może to nastąpić w orzeczeniu sądowym (najczęstszy sposób). Właściwość miejscową sądu określa miejsce położenia nieruchomości. Sprawy o ustanowienie służebności drogi koniecznej rozpoznaje sąd rejonowy. We wniosku o ustanowienie drogi koniecznej należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej sąd najczęściej przeprowadza dowód z oględzin nieruchomości i opinii biegłego.

Łukasz Opaliński
adwokat
Biuro DIR we Wrocławiu

Prezes

Z pól zniknęły już... Czytaj więcej->

listopad 2017
N P W Ś C Pt S
1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30
Kursy walut
Money.pl - Serwis Finansowy nr 1
NBP 2017-11-17
USD 3,5965 +0,02%
EUR 4,2419 +0,17%
CHF 3,6266 +0,00%
GBP 4,7662 +0,55%
Wspierane przez Money.pl
Imieniny obchodzą: Edyta, Edmund, Anatol