Proponowane zmiany należy ocenić krytycznie, przede wszystkim z tego względu, że nieco ponad rok temu weszła w życie znacząca, nowa regulacja dotycząca obrotu ziemią rolną w Polsce, a chodzi o ustawę z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Rządowy projekt zmian jest na tyle duży, że reorganizuje rynek obrotu nieruchomościami ledwo co zmieniony w ubiegłym roku. Warto zwrócić uwagę, że jeszcze nie wszyscy zdążyli przyzwyczaić się do stosowania przepisów z poprzedniej nowelizacji, a tutaj znowu, ten sam rząd, przygotował nam kolejną, bardziej obszerną. Do dzisiaj istnieją spory interpretacyjne co do stosowania przepisów z 2016 r., notariusze mają wątpliwości i odmawiają czynności przeniesienia własności nieruchomości rolnych. W interpretację musiał włączyć się nawet Sąd Najwyższy, który w obecnym 2017 r. wydał już kilka orzeczeń dotyczących stosowania przepisów znowelizowanych w 2016 r. A w kolejce na rozpatrzenie czekają kolejne zagadnienia… Niestety nowe przepisy tych wątpliwości nie usuwają, a na pewno pojawią się kolejne.

Rządowy projekt nowelizacji zawiera kilkadziesiąt zmian do ustawy, która tak naprawdę ma tylko kilkanaście artykułów. Nowelizacja z 2016 r. rozbudowała pewne przepisy, ale ta z 2017 r. jeszcze bardziej je komplikuje. Proponowane przepisy są na tyle szczegółowe, kazuistyczne, że zachodzi obawa nie objęcia nimi wszystkich możliwych przypadków, z jakimi będziemy mieli do czynienia przy jej stosowaniu. Co jeszcze istotne, nowe regulacje są na tyle obszerne, zawierają wiele odnośników, że duży problem z ich zrozumieniem, a przede wszystkim stosowaniem będą mieli ci, do których w pierwszej kolejności ta ustawa jest kierowana – czyli do rolników. Warto zwrócić uwagę, że nowelizacja ta tylko pozornie porządkuje to co – zdaniem projektodawców - nie funkcjonuje prawidłowo od 2016 r. Wprowadza tak fundamentalne zmiany, jak np. eliminuje z możliwości nabycia gruntów poniżej 1 ha przez osoby nie będące rolnikami indywidualnymi, które dotychczas miały taką możliwość po uzyskaniu zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. Co więcej, wyeliminowano kontrolę sądową przy wyrażaniu zgody na zbycie, obciążenie nieruchomości rolnej przed upływem 10 lat, wrzucając to do – i tak już dużych i licznych - kompetencji Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, wpychając tym samym nabywców w ramiona urzędników. Wątpliwości jest jeszcze bardzo dużo. Poniżej szczegóły (według numerów artykułów, które zostaną zmienione w wyniku nowelizacji):

art. 1a pkt 3

Projekt wprowadza wyłączenie spod stosowania wymogów ukur nabycia nieruchomości rolnych przez byłego małżonka w wyniku podziału majątku wspólnego dokonanego po rozwodzie lub unieważnieniu małżeństwa. Zmiana ta jest nad wyraz ułomna, niezgodna z zasadami prawidłowej legislacji. Po pierwsze Kodeks postępowania cywilnego nie posługuje się terminem ,,podział majątku wspólnego dokonanego po rozwodzie lub unieważnieniu małżeństwa”. Przepisy postępowania cywilnego mówią tylko o zniesieniu współwłasności w ogólności. I tutaj pojawia się kolejna wątpliwość – dlaczego ustawodawca chce wyłączyć tylko byłych małżonków? Dlaczego inni współwłaściciele nieruchomości rolnych nie mogą znieść współwłasności bez żadnych ograniczeń? Przecież bardzo często jest tak, że współwłaścicielami są osoby obce, np. spadkobiercy po dalekich krewnych, którzy nie spełniają definicji osób bliskich i one mają problem z dokonaniem zniesienia współwłasności, gdyż – co trzeba przypomnieć – taki grunt rolny może być przyznany na własność tylko temu, kto spełnia definicję rolnika indywidualnego. A jeżeli nikt ze współwłaścicieli nie spełnia wymagań, zniesienie współwłasności jest praktycznie niemożliwe.

art. 2a ust. 3 pkt 5

Nabycie nieruchomości rolnej od syndyka masy upadłości będzie zwolnione ze stosowania ustawy. Warto wskazać, że syndyk będzie mógł praktycznie sprzedawać grunty rolne komukolwiek, niekoniecznie rolnikom indywidualnym. Podobnie komornik – będzie mógł sprzedawać na licytacji komu chce. Dość wspomnieć, że w 2016 r. argumentem za objęciem rygorami ustawy komorników i syndyków było to, aby cudzoziemcy i ,,rolnicy z Marszałkowskiej” nie kupowali za bezcen gruntów rolnych od bankrutujących rolników, by chronić polską ziemię. Teraz już będą mogli kupować. Gdzie tu konsekwencja?

art. 2a ust. 4 pkt 1

Wprowadza się dodatkowy wymóg do dotychczasowych trzech, które musi spełniać zbywca nieruchomości rolnej, by dostać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na sprzedaż ziemi nie-rolnikowi. Obok wykazania, że

1) nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w ust. 1 i 3,

2) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej i

3) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych,

wprowadzony zostanie dodatkowy, czwarty wymóg, aby w wyniku nabycia zostało utworzone albo powiększone gospodarstwo rolne. To oznacza, że nowelizacja wyklucza spod możliwości nabycia nieruchomości rolnych poniżej 1 hektara tych, którzy obecnie nie spełniają co prawda definicji rolnika indywidualnego, ale mogą się starać o zgodę Dyrektora Generalnego KOWR. Często dotyczy to sytuacji, gdy ktoś chce kupić grunt rolny np. o powierzchni 0,5 ha by postawić tam w przyszłości dom, a nie spełnia kwalifikacji rolnika indywidualnego. Teraz może wystąpić o zgodę do KOWR wykazując właśnie, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w ust. 1 i 3, nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej i w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Po nowelizacji będzie to niemożliwe, gdyż zgodnie z proponowanymi uregulowaniami grunt ten będzie musiał stanowić gospodarstwo rolne, a zgodnie z definicją ustawową, o gospodarstwie możemy mówić dopiero przy areale powyżej 1 ha.

art. 2a ust. 4 pkt 2

Wprowadza się dodatkowy wymóg do dotychczasowych trzech, które musi spełniać nabywca nieruchomości rolnej, by dostać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na zakup ziemi. Obok wykazania, że

1)nabywca posiada kwalifikacje rolnicze,

2) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej i

3) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat na terenie gminy,

trzeba będzie jeszcze wykazać, że

4) nabywca nie posiada nieruchomości rolnej albo łączny obszar posiadanych nieruchomości rolnych jest mniejszy niż 1 ha,

5) w wyniku nabycia zostanie utworzone gospodarstwo rolne, a także, że

6) w wyniku nabycia nieruchomości rolnej osoba ta nie będzie posiadała więcej niż 300 ha użytków rolnych.

Tak więc osoby, które posiadają kwalifikacje rolnicze, ale nie spełniają definicji rolnika indywidualnego i posiadają już nieruchomość rolną przekraczającą 1 ha, nie będą już mogły kupić nieruchomości za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR – tak jak mogą to obecnie.

art. 2a ust. 4 pkt 6

Wprowadza się oficjalnie możliwość zbywania przez spółki prawa handlowego, za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, nieruchomości rolnej w wyniku podziału spółki albo łączenia spółek. Nabywca musi spełniać wyliczone w ustawie wymagania. Co budzi wątpliwości, to możliwość nabycia takiej nieruchomości przez spółki prawa handlowego, których członkami zarządu są rolnicy indywidualni. Przepis ten stwarza szerokie pole do nadużyć, gdyż by spełnić wymagania dotyczące kwalifikacji zarządu spółki prawa handlowego jako rolników indywidualnych wystarczające będzie okrojenie składu zarządu do osób, które mają kwalifikacje a pozostałych uczynić prokurentami. Wszystko pozostanie praktycznie po staremu. Czemu taka regulacja ma służyć – nie wiadomo. Przy okazji trzeba zauważyć, że ustawodawca wprowadził wymóg, aby taka spółka nabywająca przez 10 lat utrzymywała skład zarządu złożony tylko z rolników indywidualnych.

art. 2a ust. 4a-4d

Ustawodawca precyzuje funkcjonujące od 2016 r. procedury starania się o wyrażenie przez Dyrektora Generalnego KOWR zgody na zbycie/nabycie nieruchomości rolnej. Przeniesiono do ustawy to, co do tej pory było tylko wytycznymi ANR i KOWR. Tu konkretnie chodzi o uszczegółowienie spełnienia przesłanki z art. 2a ust. 4 pkt 1 a), tj. wykazania, że nie było zainteresowania zakupem nieruchomości np. przez rolnika indywidualnego. Wprowadza się konieczność zamieszczania takich ogłoszeń na stronach internetowych KOWR jednakże nie wprowadza się żadnego mechanizmu przeciwdziałającemu nadużyciom. Wystarczy choćby wyobrazić sobie sytuację, w której ktoś czyta sobie, ot tak, czy to z nudów, czy ze złości takie ogłoszenia i wysyła zapotrzebowanie, nie mając przy tym w ogóle chęci zakupu. Dla osoby, która chce sprzedać nieruchomość to już jest koniec – zgody nie dostanie. Zaś osoba, która wysłała taką odpowiedź na ogłoszenie dla zgrywu i nie chce wcale zawrzeć umowy, nie ponosi żadnych konsekwencji.

Projekt ustawy nie określa terminu, w jakim ma nastąpić zawarcie umowy sprzedaży, 
w przypadku gdy w odpowiedzi na ogłoszenie o sprzedaży zgłosi się podmiot „uprzywilejowany” wg. UKUR. Sama deklaracja, że taki podmiot jest zainteresowany nabyciem za cenę podana w ogłoszeniu, nie chroni sprzedającego przed negatywnymi skutkami, w sytuacji kiedy zainteresowany np. nie będzie miał środków finansowych, lub będzie uporczywie unikał finalizacji sprzedaży.

Poza tym sformułowanie punktu 4b budzi wątpliwości pod względem prawidłowej legislacji. Jest tam zapisane, że ,,uważa się, że odpowiedź na ogłoszenie nie została złożona również w przypadku, gdy…”. Dlaczego ustawodawca nie posługuje się pozytywnym wyliczeniem, np. kiedy uważa się, że odpowiedź została złożona, tylko negatywnym kiedy nie została? Trudno coś takiego się w ogóle czyta, nie mówiąc o zrozumieniu. Poza tym punkty te zawierają szereg pojęć niedookreślonych, jak np. podana w ogłoszeniu cena nieruchomości ma ,,nie przewyższać rażąco wartości rynkowej” . Rodzi się pytanie, kto będzie decydował, czy podana przez sprzedającego cena odpowiada wartości rynkowej. Można domniemać, że dojdzie do sytuacji, że pracownicy KOWR, swobodnie bez uprawnień w tym zakresie, będą decydować czy cena jest odpowiednia, czy też przewyższa wartość rynkową i o ile. 
W konsekwencji KOWR będzie narzucać cenę sprzedaży, bądź będzie wymagał, aby osoba chcąca sprzedać nieruchomość przedstawiała operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę na poparcie tej ceny.

Ponadto duże zastrzeżenia budzi sformułowanie ust 4d - przekazanie przez KOWR zainteresowanemu odpowiedzi na ogłoszenie o zamiarze sprzedaży nieruchomości ,,niezwłocznie” – co to znaczy niezwłocznie? Już dzisiaj wiemy, że termin 30 dni na wydanie decyzji przez KOWR zamienia się w pół roku, a co dopiero ,,niezwłocznie”…

art. 2a ust 1 pkt 6 lit g oraz ust 4e i ust 5d

Izby rolnicze mają opiniować zamierzoną działalność rolniczą na nabytym gruncie, zarówno w stosunku do nabywców będących osobami fizycznymi jak i spółek. Konieczne jest współdziałanie Ministra Rolnictwa z Izbami w zakresie dokumentów, na podstawie których Izby będą oceniały zamierzoną działalność rolniczą. Brak szczegółowych uregulowań może prowadzić do dowolności w ich doborze i interpretacji.

Art. 2a ust 6b

Przypadki, w których KOWR nie będzie zobowiązany, na żądanie sprzedającego, nabyć nieruchomości w zasadzie wykluczają możliwość takiego żądania w przypadku odmowy udzielenia zgody na nabycie. Z treści art. 2a ust 6b wynika bowiem, że takie żądanie nie będzie możliwe w przypadku jeżeli odmowa wyrażenia zgody nastąpi w sytuacji gdy: nie zostanie wykazany brak możliwości sprzedaży nieruchomości podmiotom uprzywilejowanym wg. UKUR, w wyniku nabycia dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych, w wyniku nabycia nie zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne (przypadek art. 2a ust 4 pkt 1 – z wnioskiem występuje zbywca) oraz we wszystkich innych przypadkach wskazanych w projekcie ustawy – począwszy od art. 2a ust 4 pkt 2 do 6 (osoby chcącej utworzyć gospodarstwo rolne, chcącej powiększyć gospodarstwo rolne, uczelni publicznej, państwowej lub samorządowej osoby prawnej, spółki prawa handlowego zbywającej nieruchomość rolną w wyniku podziału spółki, albo łączenia spółek). Takie uregulowania po raz kolejny dają jednostronne, władcze i dowolne uprawnienia KOWR.

art. 2b ust. 2 pkt 2

Ustawodawca wprowadził wymóg, aby spółka prawa handlowego nabywająca nieruchomość rolną przez 10 lat utrzymywała skład zarządu złożony tylko z rolników indywidualnych. Jest to spora dolegliwość, gdyż zakazuje się pełnić pewnej grupie osób funkcje w podmiotach gospodarczych, chodzi o nie-rolników, w sytuacji gdy nabywany grunt rolny stanowi tylko ułamek nabywanych gruntów rolnych lub dotyczy zupełnie marginalnego pola działalności spółki.

art. 2b ust. 2a

Zachodzi tutaj sprzeczność nowo wprowadzanego ustępu 2a z ustępem 4. W ust. 2a ustawodawca dopuszcza zbycie albo oddanie w posiadanie nabytej nieruchomości rolnej w okresie 10 lat pewnej grupie podmiotów, np. osobom bliskim, z tym, że od teraz osoby bliskie będą musiały się już legitymować statusem rolnika indywidualnego, którego to statusu nie musiały mieć na podstawie przepisów z 2016 r. Z kolei w ust. 4 praktycznie powiela treść ust. 2a, z tym, że takiego ograniczenia do statusu rolnika indywidualnego nie ma. Projektodawca chyba nie zauważył sprzeczności. Podobnie sprawa dotyczy innych podmiotów wymienionych w tym ust. 2a.

art. 2b ust. 3

Zastąpienie zgody sądu powszechnego na zgodę urzędnika – zdanie się na łaskę bądź niełaskę Dyrektora Generalnego KOWR.

art. 3 ust. 9a

Ustawodawca zablokował stronom transakcji wycofanie się z umowy sprzedaży nieruchomości rolnej, w sytuacji gdy objęta jest ona prawem pierwokupu. Jest to niebezpieczne rozwiązanie dla stron takiej transakcji, gdyż wystarczy, że któraś nie spełni umówionych warunków, druga już nie może od umowy odstąpić, niezależnie od tego, jak bardzo taka umowa byłaby dla niej niekorzystna. Można sobie wyobrazić taką sytuację: strony zawarły umowę warunkową sprzedaży, nikt z uprawnionych nie złożył oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu, ale okazało się, że sprzedający nie spełnił pewnych określonych w umowie warunków, dla których kupujący nabywa nieruchomość. Od takiej umowy nie ma już odwrotu.

art. 4 ust. 4 pkt 1

Kolejne ograniczenie dla rolników indywidualnych. Do tej pory prawo nabycia KOWR nie przysługiwało do nieruchomości nabytej przez rolnika indywidualnego, niezależnie gdzie mieszkał. Po zmianach wyłączenie prawa nabycia przez KOWR będzie dotyczyło tylko rolników indywidualnych, którzy nabyli nieruchomość w gminie stanowiącej miejsce ich zamieszkania lub gminie sąsiedniej. Czemu takie ograniczenie ma służyć – nie wiadomo.

art. 6 ust 1a

Użyte sformułowanie, że do okresu 5 letniego zamieszkiwania zalicza się okres zamieszkiwania w innej gminie bezpośrednio poprzedzający zmianę miejsca zamieszkania, jeżeli w gminie tej jest albo była położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, daje możliwość nieograniczonej spekulacji i nieuczciwych zachowań. Będzie dochodziło do sytuacji, przemeldowywania się pod potrzeby przetargu, oraz zawierania krótkich umów dzierżawy z osobami prywatnymi.

art. 7 ust. 1 i ust. 5a

Do tej pory było, że dowodem potwierdzającym osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego jest oświadczenie prowadzącego to gospodarstwo, poświadczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Ustawodawca chce teraz usunąć poświadczanie prowadzenia gospodarstwa przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) zastępując je oświadczeniem samego zainteresowanego. Trudno będzie zweryfikować treść takiego oświadczenia, nie mówiąc już o tym, jak zweryfikować posiadanie kiedyś tam nieruchomości rolnej w gminie, w której mieszkało się poprzednio, co wpływa na status rolnika indywidualnego (art. 6 ust. 1a). Z pewnością może dochodzić w tym zakresie do nadużyć. Co prawda jest przewidziana odpowiedzialność karna za składanie fałszywego oświadczenia, ale kto i kiedy to zweryfikuje…

Zmiany w ustawie gospodarce nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (gnrSP)

Art. 29 ust 2

Niezrozumiałe jest wprowadzenie powierzchni powyżej 0,3 ha, od której to dopiero KOWR będzie miał ustawowy obowiązek organizowania przetargów ograniczonych. Brak tu konsekwencji ustawodawcy, bowiem w UKUR zapisano, że jej zapisy nie mają zastosowania do nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha (a więc do 0,29 ha), zaś w ustawie o gnrSP wprowadza się obowiązek przetargów ograniczonych dopiero dla nieruchomości powyżej 0,3 ha (a więc od 0,31 ha). Można zatem wywieźć, że KOWR bez żadnych ograniczeń będzie mógł dokonywać podziałów nieruchomości rolnych na działki o pow. 0,3 ha (minimalna powierzchnia przy podziale nieruchomości rolnych) i sprzedawać je w przetargach licytacyjnych.

art. 29 ust 3bb

Ustawodawca, zakłada że w przetargach ograniczonych będą w sposób szczególny uprzywilejowane osoby, które nie ukończą 40 lat. Wystarczy, że taka osoba wydzierżawi prywatnie działkę o pow. 1 ha i już zostanie dopuszczona do przetargu ograniczonego. 
W myśl projektowanej zmiany nie musi ona spełniać obowiązku 5 letniego zamieszkiwania w gminie, w której ma ten 1 ha, nie musi spełniać obowiązku 5-letniego osobistego prowadzenia swojego 1 ha gospodarstwa, a nawet nie musi mieć kwalifikacji rolniczych. Jak to się ma do obostrzeń wprowadzanych w UKUR? Wg ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jeżeli ktoś chce utworzyć lub powiększyć swoje gospodarstwo to musi spełnić szereg wymagań, jak choćby mieć kwalifikacje rolnicze oraz musi się zobowiązać, że będzie zamieszkiwać przez 5 lat na terenie gminy na obszarze, której jest położona nieruchomość, która wejdzie w skład jego gospodarstwa. .

Projektowane zmiany nie chronią ziemi państwowej z Zasobu WRSP, może ona trafiać w ręce tzw. „słupów”.

art. 39 ust 2 pkt 7

Brak ochrony dzierżawców, którym zabiera się i przekazuje w trwały zarząd:

Nieruchomości przeznaczone na drogi krajowe które stają się nieodpłatnie, z mocy prawa, przedmiotem trwałego zarządu ustanowionego na rzecz Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad
Nieruchomości objęte decyzją o:
1) zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego (Dz. U. Nr 42, poz. 340 i Nr 161, poz. 1281 oraz z 2012 r. poz. 951) wydanym na rzecz podmiotu, o którym mowa w art. 28 ust. 1 tej ustawy;

2) pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych wydaną na rzecz regionalnego zarządu gospodarki wodnej lub urzędu morskiego.

Projekt zmian zakłada, że KOWR może im wydzierżawić bez przetargu inne nieruchomości. Konieczne jest wprowadzenie przepisów, które zakładałyby, że dzierżawcy, którym zabrano grunty na cele publiczne, otrzymają w drodze bezprzetargowej inne grunty od KOWR.

W przypadku, kiedy wyłącza się dzierżawcom grunty na cele inne niż rolnicze, np. pod strefy ekonomiczne, jest wymagana zgoda dzierżawcy i w takich przypadkach dzierżawcy też mogą wydzierżawić w drodze bezprzetargowej inne grunty z Zasobu WRSP.

Prezes

Z pól zniknęły już... Czytaj więcej->

grudzień 2017
N P W Ś C Pt S
1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
31
Kursy walut
Money.pl - Serwis Finansowy nr 1
NBP 2017-12-12
USD 3,5708 +0,21%
EUR 4,2077 +0,09%
CHF 3,6085 +0,33%
GBP 4,7652 +0,01%
Wspierane przez Money.pl
Imieniny obchodzą: Joanna, Aleksandra, Dagmara