Dzierżaw nieruchomości prze KOWR

Od 30.04.2016 roku podstawową formą zagospodarowania państwowej ziemi są wieloletnie dzierżawy na powiększenie lub utworzenie gospodarstw rodzinnych.
Od 1 Września 2017 roku wszystkie dotychczasowe zadania po Agencji Nieruchomości Rolnych związane z gospodarowaniem nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa przejął Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Wydzierżawianie nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa prowadzone jest przez oddziały terenowe Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), na zasadach określonych:

  1. w ustawie z dnia 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jednolity Dz. U. z 2016 roku, poz. 1491 z późn.zm.), PDF 1
  2. w rozporządzeniu Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 14.01.2009 r. w sprawie szczegółowego trybu przeprowadzania przetargów na dzierżawę nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (Dz. U. Nr 2013, poz. 1142 t.j.) PDF 4
  3. w rozporządzeniu Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 01.08.2016 r. w sprawie sposobu ustalania wysokości czynszu dzierżawnego w umowach dzierżawy nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (Dz. U. poz. 1186). PDF 5
  4. Zarządzenia Dyrektora Generalnego KOWR nr 103/2017/Z z dnia 09.10.2017r w sprawie zasad wydzierżawiania nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa; PDF 7
  5. Zarządzenie Dyrektora Generalnego KOWR nr 28/2018/Z z dnia 22.02.2018r. zmieniające zarządzenie nr 103/2017/Z z dnia 09.10.2017 r. w sprawie wydzierżawiania nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. PDF 8

W zakresie nieuregulowanym KOWR stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego, jak również ustawy szczególne z zakresu m.in. prawa budowlanego, ochrony środowiska, ochrony przyrody, ochrony zabytków i opieki nad zabytkami, podatków, prawa wodnego, ubezpieczeń.

Przedmiotem dzierżawy przez KOWR są grunty, budynki, budowle oraz urządzenia trwale z nimi związane, a także nasadzenia wieloletnie. Majątek obrotowy i ruchome środki trwałe związane z przedmiotem dzierżawy – podlegają sprzedaży na rzecz dzierżawcy bez możliwości rozłożenia na raty.

LIMITY POWIERZCHNI PRZEZNACZANYCH DO DZIERŻAWY:

Wg Zarządzenia Dyrektora Generalnego nr 103/2017/Z z dnia 09.10.2017r:

  1. maksymalna powierzchnia nieruchomości rolnej niezabudowanej (grunt) przeznaczanej do dzierżawy powinna być mniejsza niż średnia powierzchnia gruntów rolnych (UR) w gospodarstwie rolnym w województwie wg danych ARiMR za poprzedni rok.W województwie dolnośląskim średnia powierzchnia gruntów rolnych (UR) w gospodarstwie rolnym wynosi 16,46 ha.W szczególnych przypadkach (np. konieczność przeprowadzenia podziałów geodezyjnych, wydzielenie dróg dojazdowych, brak racjonalnego zagospodarowania pozostałych, przyległych działek stanowiących m.in. rowy, grunty zadrzewione czy drogi śródpolne), powierzchnia nieruchomości niezabudowanej może być większa, lecz nie powinna przekraczać więcej niż o 50% podanej średniej. Zamiar przeznaczenia do dzierżawy nieruchomości rolnej niezabudowanej większej niż 150% średniej powierzchni gruntów rolnych w gospodarstwie rolnym, powinien być przedstawiony terenowej radzie społecznej działającej przy oddziale.
  2. W przypadku, gdy powierzchnia nieruchomości rolnej zabudowanej przekracza trzykrotność średniej powierzchni gruntów rolnych w gospodarstwie rolnym w województwie, wg danych ARiMR, tj. 49,38 ha przedmiot przetargu powinien być skonsultowany z terenową radą społeczną.

KOWR przygotowując nieruchomość rolną do wydzierżawienia i dokonując przeglądu gruntów i obiektów budowlanych powinien mieć na uwadze przede wszystkim utworzenie takich jednostek gospodarczych, których wielkość, rozłóg i stan obiektów budowlanych, umożliwią dzierżawcy prowadzenie racjonalnej działalności gospodarczej albo będą przeznaczone na powiększenie gospodarstw rodzinnych. KOWR powinien dążyć do tego, aby nieruchomość rolna przeznaczona do wydzierżawienia w drodze przetargu ofert pisemnych ograniczonego do rolników indywidualnych, stanowiła zwarty rozłóg.

Udokumentowany przegląd zarówno gruntów, jak i obiektów budowlanych powinien stanowić podstawę dla KOWR do ustalenia czynszu wywoławczego oraz ewentualnego zwolnienia z czynszu dzierżawnego (art. 40 ust. 2 ustawy).

OKRES DZIERŻAWY

Zgodnie z ustawą, umowy dzierżawy zawierane przez KOWR są na czas oznaczony. Okres dzierżawy ustalany przez KOWR powinien uwzględniać możliwość udziału dzierżawcy w programach finansowanych albo współfinansowanych ze środków pomocowych.

Okres dzierżawy nieruchomości rolnych, co do zasady, powinien wynosić 10 lat, chyba że z cech nieruchomości (tj. położenia, kierunku zmian planistycznych, występowania złóż itp.) wynika potencjalnie nierolny jej charakter; w takim przypadku KOWR ustala krótszy okres.

Wg. zarządzenia Dyrektora Generalnego KOWR w przypadku przetargów ofert pisemnych okres dzierżawy nie powinien być krótszy niż 3 lata. Wydzierżawienie nieruchomości w przetargu ofert pisemnych na okres krótszy niż 3 lata wymaga zgody Dyrektora Oddziału Terenowego KOWR.

WAŻNE: Centrala KOWR w dn. 27.04.2018r. wydała pisemną dyspozycję, w której zezwoliła Oddziałom Terenowym na zawieranie umów dzierżawy na okres przekraczający 10 lat (jednak nie więcej niż 11 lat). Uniemożliwi to dzierżawcom ubieganie się o zwolnienie dzierżawionych gruntów z podatku rolnego na podstawie art. 12 ustawy z dnia 15.11.1984r. o podatku rolnym. Pomimo tego Oddziały KOWR w dalszym ciągu stosują praktyki „skracana okresu” i zawierają umowy dzierżawy do zbiorów roku poprzedzającego 10-ietni okres, czyli na okres 9 lat i kilku miesięcy.

Wydzierżawienie nieruchomości na okres dłuższy niż 10 lat (za wyjątkiem sytuacji opisanych powyżej, tj. okresu nie przekraczającego 11 lat i nieruchomości pod budowę i eksploatację elektrowni wiatrowych), może nastąpić po wyrażeniu zgody przez Dyrektora Generalnego KOWR.

SPOSÓB USTALANIA CZYNSZU DZIERŻAWNEGO PRZEZ KOWR

Czynsz dzierżawny za przedmiot dzierżawy ustala się na podstawie rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 01.08.2016 r. w sprawie sposobu ustalania wysokości czynszu dzierżawnego w umowach dzierżawy nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa i powinien stanowić on sumę wywoławczego czynszu dzierżawnego od poszczególnych składników przedmiotu dzierżawy:

– gruntów rolnych, z podziałem na rodzaj użytków i klasy, z uwzględnieniem okręgów podatkowych,
– nasadzeń leśnych, z drzewostanem w wieku powyżej 40 lat, jeśli przewiduje się pozyskiwanie drewna,
– plantacji wieloletnich,
– budynków i budowli, z rozbiciem na poszczególne obiekty lub grupy obiektów, w tym urządzenia trwale związane z budynkami i budowlami,
– gruntów nie będących gruntami rolnymi w rozumieniu Kodeksu cywilnego i lasami w rozumieniu przepisów o lasach (w tym od gruntów o specjalnym przeznaczeniu, np. pod budowę elektrowni wiatrowych lub eksploatację złóż kopalin).

Czynsz ustalony na podstawie rozporządzenia, nie jest powiększany o koszty przygotowania nieruchomości do dzierżawy.
Ostateczny poziom czynszu dzierżawnego ustalany jest w wyniku przetargu. W przetargu ograniczonym ofert pisemnych czynsz wywoławczy za nieruchomości rolne
nie podlega zmianie.
W przetargu ustnym (licytacyjnym) postąpienie jest ustalone w wysokości nie niższej niż 1% wywoławczego czynszu, zaokrąglone do pełnych decyton pszenicy.

Nie ustala się czynszu od:

  1. użytków rolnych klasy VI i VIz;
  2. gruntów pod rowami oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków, symbolem – W;
  3. gruntów zadrzewionych i zakrzewionych na użytkach rolnych oznaczonych w ewidencji symbolem – Lzr;
  4. nieużytków oznaczonych w ewidencji symbolem – N;
  5. gruntów leśnych oznaczonych w ewidencji symbolami – Ls i Lz;
  6. gruntów rolnych zabudowanych oznaczonych w ewidencji symbolem – Br;
  7. terenów komunikacyjnych oznaczonych w ewidencji symbolami – dr, Tk, Ti oraz Tp.

Czynsz od gruntów rolnych ustala się w zależności od rodzaju użytków i klasy gruntów oraz okręgu podatkowego, zgodnie ze stawkami podanymi w załączniku do rozporządzenia, z uwzględnieniem obniżki, o której mowa w § 4 rozporządzenia:

Wysokość czynszu dzierżawnego dla gruntów ornych:

Wysokość czynszu dzierżawnego dla trwałych użytków zielonych:

Zgodnie z § 4 ww. rozporządzenia, wysokość czynszu od użytków rolnych położonych:

  1. na obszarze, na którym zgodnie z przepisami o ochronie środowiska i o ochronie przyrody obowiązują ograniczenia w prowadzeniu produkcji rolnej,
  2. w międzywałach i na obszarach zalewowych, stanowiących naturalne obszary retencyjne,
  3. na terenach podgórskich i górskich

– ustala się jako równowartość pieniężną ilości pszenicy, przyjmując 75% stawek czynszu dzierżawnego określonych w powyższej tabeli.

Czynsz za nasadzenia leśne – czynsz powinien być ustalany każdego roku odrębnie, w wysokości 75% wartości drewna pozyskanego w danym roku przez dzierżawcę, zgodnie z ustaleniami uproszczonego planu urządzenia lasu lub zadaniami gospodarczymi ustalonymi przez nadleśniczego. Wartość drewna, określa się według średniej ceny sprzedaży drewna w nadleśnictwie na terenie którego położony jest las, z uwzględnieniem klasy wymiarowej i rodzaju drewna.

Czynsz za grunty, wydzierżawione w celu eksploatacji złóż kopalin – należy ustalać w oparciu o opłatę eksploatacyjną dla danego rodzaju kopaliny. Informacja o ilości wydobytej kopaliny uzyskiwana jest na podstawie dokumentów składanych do organów koncesyjnych, określonych w przepisach Prawo geologiczne i górnicze.

Czynsz za budynki i budowle, ustala się, jako 1,8% wartości księgowej netto, nie mniej niż 0,6% wartości początkowej. Wartość księgową netto budynków i budowli ustala się na ostatni dzień miesiąca poprzedzającego miesiąc ogłoszenia wykazu. Czynsz wyrażony w pieniądzu przelicza się na pszenicę wg średniej krajowej ceny skupu pszenicy (publikowanej przez GUS) za półrocze poprzedzające ogłoszenie wykazu nieruchomości.
Co do zasady KOWR nalicza czynsz dzierżawny od wszystkich składników (środków trwałych) będących przedmiotem dzierżawy, w tym od budowli hydrotechnicznych i urządzeń melioracji wodnych.
KOWR może odstąpić od naliczania czynszu dzierżawnego za takie obiekty w przypadku, gdy obiekty te ze względu na zły stan techniczny nie są wykorzystywane przez dzierżawcę i nie nadają się do alternatywnego zagospodarowania, a remont tych obiektów jest nieuzasadniony ekonomicznie, a co za tym idzie dzierżawca obecnie ani w przyszłości nie będzie mógł czerpać żadnych pożytków z tych obiektów. W takim wypadku przyszły dzierżawca powinien zostać zobowiązany w umowie dzierżawy do ponoszenia kosztów ewentualnego ubezpieczenia tych obiektów, obciążeń publiczno-prawnych, a także kosztów ich zabezpieczenia lub dozoru. Analogicznie należy postępować w kwestii ustalenia czynszu od budynków mieszkalnych i związanych z nimi budynków gospodarczych. Jeśli stan techniczny tych budynków umożliwia dzierżawcy czerpanie korzyści wynikających np. z ewentualnego najmu, to czynsz powinien zostać ustalony. W przeciwnym wypadku KOWR może odstąpić od naliczania czynszu. Ocena w tym zakresie należy do KOWR.

Czynsz za nieruchomości używane na cele sadowniczo-ogrodnicze – jako sumę czynszu za grunty pod nasadzeniami i nasadzenia.
Za drzewa owocowe w wieku co najmniej 5 lat – czynsz dzierżawny powinien wynosić równowartość pieniężną 2 kg pszenicy za jedno drzewo rocznie.
Za krzewy owocowe w wieku co najmniej 3 lat – czynsz dzierżawny powinien wynosić równowartość pieniężną 0,1 kg pszenicy za jeden krzew rocznie.
W przypadku wydzierżawiania gruntów, na których występują nasadzenia w wieku do 5 lat (drzewa owocowe) lub do 3 lat (krzewy owocowe) – czynsz za te składniki powinien być naliczony po osiągnięciu przez te nasadzenia odpowiednio wieku 5 i 3 lat. Zarówno w wykazie, ogłoszeniu przetargowym, jak też w umowie dzierżawy powinny znaleźć się stosowne zapisy w tym zakresie.

Czynsz dzierżawny za składniki przedmiotu dzierżawy inne niż wymienione w § 2 ust. 1 rozporządzenia (np. nieruchomość pod budowę i eksploatację elektrowni wiatrowych) ustala się jako sumę pieniężną stanowiącą nie więcej niż 10% wartości pożytków, które rocznie stanowiłyby normalny dochód brutto z tych składników zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki albo jako odpowiednią ilość pszenicy stanowiącą równowartość tej sumy pieniężnej.

Czynsz dzierżawny za grunty zabudowane i zurbanizowane, oznaczone symbolem B, Ba, Bi, Bp, Bz:
– jeżeli nie są rolniczo wykorzystywane – ustala się jako 5-krotność stawki czynszu za grunty RIVa w danym okręgu podatkowym.
– jeśli grunty te, mimo oznaczenia, wykorzystywane są rolniczo – czynsz ustala się tak jak za grunty rolne klasy IVa, w zależności od okręgu podatkowego

OKRESOWE ZWOLNIENIE Z CZYNSZU DZIERŻAWNEGO:
Zgodnie z art. 40 ust. 2 ustawy, KOWR może zwolnić dzierżawcę z opłat czynszowych na warunkach określonych w umowie:
– w okresie pierwszych trzech lat dzierżawy użytków rolnych odłogowanych co najmniej przez okres jednego roku przed dniem zawarcia umowy dzierżawy,
– na okres nie dłuższy niż pięć lat, w wypadkach uzasadnionych stanem przedmiotu dzierżawy lub realizacją inwestycji tworzących nowe miejsca pracy.

Informacja o możliwości zwolnienia z czynszu dzierżawnego (tytuł, okres i warunki zwolnienia) powinna być zamieszczona w wykazie, a w szczególności w ogłoszeniu przetargu. W okresie zwolnienia dzierżawca powinien ponieść uzgodnione z KOWR nakłady na przedmiot dzierżawy, wg wykazu rzeczowego i finansowego określonego w umowie. Warunki zwolnienia powinny znaleźć swoje odzwierciedlenie w postanowieniach umowy dzierżawy. Celem zwolnienia jest doprowadzenie przedmiotu dzierżawy do umówionego użytku.

INTERWENCJA DIR WS INCYDENTALNEGO STOSOWANIA ZWOLNEINIA Z CZYNSZU DZIERŻAWNEGO ZA GRUNTÓW ODŁOGOWANYCH:

W dniu 27.12.2017r. Zarząd DIR Zwrócił się do Dyrektora Generalnego KOWR w Warszawie o wyjaśnienie, dlaczego we wrocławskim Oddziale KOWR okresowe zwolnienie z czynszu dzierżawnego, w przypadku gruntów odłogowanych jest stosowane w sposób incydentalny. W latach 2016-2017 w ogłoszeniach przetargowych w OT we Wrocławiu zapisano możliwość zwolnienia z czynszu dzierżawnego tylko w przypadku 12 nieruchomości, o łącznej powierzchni 136 ha. Zgodnie z przepisami KOWR może zwolnić dzierżawcę z opłat czynszowych w okresie pierwszych 3 lat dzierżawy, gdy grunty są odłogowane co najmniej przez okres 1 roku przed dniem zawarcia umowy dzierżawy, oraz na okres nie dłuższy niż 5 lat, w wypadkach uzasadnionych stanem przedmiotu dzierżawy lub realizacją inwestycji tworzących nowe miejsca pracy. Zarząd DIR wskazał, że w publikowanych przez OT we Wrocławiu wykazach i ogłoszeniach na dzierżawę zdarzają się sytuacje, kiedy nie ma w ogóle informacji jaki jest stan zagospodarowania gruntów. Jednocześnie nagminnie występują przypadki, kiedy OT we Wrocławiu pomimo tego, że w wykazach nieruchomości do dzierżawy informuje, że nieruchomości są np. „nieużytkowane rolniczo, porośnięte wysoką trawą i chwastami”, lub „nieruchomość w całości nieużytkowana, porośnięta chwastami” nie zamieszcza informacji o zwolnieniu z czynszu. W opinii Zarządu DIR, zastosowanie przez KOWR zgodnego z prawem wsparcia w postaci czasowego zwolnienia z opłat czynszowych stanowić będzie istotne wsparcie rozwoju gospodarstw rodzinnych i w znacznym stopniu wpłynie na poprawę ich konkurencyjności.
Odpowiedź na nasze pismo przesłał w dniu 01.03.2018r. Dyrektor OT we Wrocławiu Pan Piotr Regiec. Z udzielonej odpowiedzi wynika, że okres zwolnienia z czynszu powinien być ustalony indywidualnie dla każdej nieruchomości, w zależności od jej stanu i wysokości niezbędnych nakładów na przedmiot dzierżawy. Dyrektor wyjaśnił, że dla nieruchomości wystawianych do przetargu sporządzany jest protokół z lustracji. W oparciu o określony w nim stan użytkowy danej działki podejmowana jest decyzja o możliwości ewentualnego zwolnienia z czynszu dzierżawnego. Jak zapewnia Dyrektor P. Regiec taka procedura z pewnością będzie stosowana do nieruchomości, które stanowią wieloletnie odłogi, są zachwaszczone i zadrzewione, gdzie rzeczywiście wymagane są znaczne nakłady i wysiłek, aby przywrócić je do rolniczego użytkowania. Jednak zdaniem Dyrektora P. Regieca wiele nieruchomości Zasobu ostatnio wydzierżawionych jest w bardzo dobrym stanie użytkowym, nie wymagającym większych nakładów finansowych na zagospodarowanie, nawet pomimo tego, że w wykazach zamieszczane są informacje o obecnym nieużytkowaniu gruntów, lub że są porośnięcia trawą i chwastami. Jak stwierdził Dyrektor wrocławskiego KOWR z pewnością nie można tu mówić o degradacji tych gleb, bądź o trwałej zmianie jej właściwości fizycznych. W opinii Dyrektora OT KOWR we Wrocławiu fakt, że o ich dzierżawę stara się jednocześnie kilku bądź kilkunastu rolników świadczy właśnie o bardzo dobrej przydatności tych gruntów do rolniczego wykorzystania.

Słowa prezesa

Niezadowoleni z sytuacji rolnicy blokują drogi...

Przydatne linki
Kalendarz

Money.pl

Money.pl - Kliknij po więcej
Forex
 CHF / PLN 3,7892 -0,05% [00:37]
 EUR / JPY 124,7200 +0,00% [00:37]
 EUR / PLN 4,2871 -0,03% [00:36]
 USD / JPY 109,7370 +0,01% [00:37]
 USD / PLN 3,7717 -0,04% [00:37]
Wspierane przez Money.pl

Imieniny:
Agnieszka, Jarosław