Przedłużanie umów dzierżawy przez KOWR

Zasady przedłużania umów dzierżawy reguluje Zarządzenie Dyrektora Generalnego KOWR nr 95/2017/Z z dn. 06.10.2017 w sprawie wykonywania umów dzierżawy nieruchomości ZWRSP

 7.1. PRZEDŁUŻANIE OKRESU DZIERŻAWY

Umowy dzierżawy przez KOWR zawierane są na czas oznaczony. Długość okresu, zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości (rolna zabudowana albo niezabudowana, pod budowę i eksploatację elektrowni wiatrowych, wydobycie kruszyw itd.).Okres dzierżawy powinien uwzględniać możliwość udziału dzierżawcy w programach finansowanych albo współfinansowanych ze środków pomocowych.KOWR ustalając datę wygaśnięcia umowy powinien mieć na uwadze terminy zakończenia zbiorów oraz określonego cyklu produkcyjnego.

   UWAGA: Zgodnie z nowymi przepisami wprowadzono regulacje ( art. 38 ust. 1b), które mówią, że  do umowy dzierżawy nie stosuje się przepisu art. 695 Kodeksu cywilnego.  Co to oznacza dla dzierżawców? Otóż przepis ten zmienia ich sytuację diametralnie. Dotychczas przepisy zakładały, że łączny okres trwania umowy dzierżawy nie mógł przekroczyć 30 lat. Z chwilą upływu 30 lat dzierżawy, umowa taka stawała się z mocy prawa umową zawartą na czas nieoznaczony ze wszystkimi negatywnymi tego skutkami. Po wprowadzeniu zmiany nawet po upływie okresu 30 lat dzierżawy zachowują  wszystkich cech umowy zawartej na czas określony. O nowelizację przepisów w tym zakresie Dolnośląska Izba Rolnicza wnioskowała już w 2017 roku.

 WAŻNE: Oświadczenie o zamiarze dalszego dzierżawienia nieruchomości powinien złożyć dzierżawca, najpóźniej na 3 miesiące przed wygaśnięciem umowy.  Jeżeli oświadczenie dzierżawcy było złożone w innej formie niż pisemna, pracownik KOWR jest zobowiązany do udokumentowania tego faktu, poprzez sporządzenie stosownej notatki i zaewidencjonować ją w systemie.

UWAGA: KOWR przyjmuje, że w przypadku złożenia przez dzierżawcę oświadczenia na piśmie, o dotrzymaniu 3 miesięcznego terminu decyduje data wpływu do Oddziału .

Każda umowa podlegać powinna odrębnej analizie w szczególności pod względem zasadności jej kontynuowania w dotychczasowym lub zmienionym kształcie, oceny wysokości czynszu.

Obowiązek przedstawienia dzierżawcy (w ciągu miesiąca od dnia otrzymania od niego oświadczenia o woli przedłużenia umowy) warunków dalszej dzierżawy (tj. co do przedmiotu dzierżawy, wysokości czynszu, okresu dzierżawy)nie jest jednoznaczny z koniecznością osiągnięcia między stronami porozumienia w tym terminie. Strony umowy mają czas na ich akceptację lub ewentualne podjęcie negocjacji do końca okresu obowiązywania umowy dzierżawy.

W przypadku nieosiągnięcia porozumienia przez strony umowy, co do warunków dalszej dzierżawy w okresie jej trwania – umowa wygasa.

Warunkiem przedłużenia umowy jest w szczególności:

  • złożenie przez dzierżawcę oświadczenia o zamiarze dalszego dzierżawienia nieruchomości, najpóźniej na 3 miesiące, przed zakończeniem umowy dzierżawy (art. 39 ust.4 pkt 1 ustawy),
  • prawidłowość wywiązywania się dzierżawcy z zobowiązań wynikających z umowy dzierżawy (w tym prowadzenia przez dzierżawcę racjonalnej gospodarki rolnej na dzierżawionej nieruchomości),
  • wywiązywanie się dzierżawcy z zobowiązań finansowych zarówno wobec KOWR, jak i z innych zobowiązań związanych z przedmiotem dzierżawy,
  • wiarygodność finansowa dzierżawcy,
  • zabezpieczenie należności KOWR.

Umowy dzierżawy, których termin wygaśnięcia jest dłuższy niż 1 rok – nie są przedłużaneprzez KOWR, chyba że wcześniejsze przedłużenie umowy jest uzasadnione gospodarczo, np. jeśli dzierżawca uczestniczy lub zamierza przystąpić do realizacji programów pomocowych współfinansowanych lub finansowanych ze środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich (Europejskiego Funduszu Rybackiego).

Umowa dzierżawy może być przedłużona na poniżej podany okres (z uwzględnieniem okresu pozostającego do wygaśnięcia umowy). Okresy te nie dotyczą spółek hodowli roślin i zwierząt uznanych przez Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi za strategiczne dla gospodarki narodowej.

  • do 15 lat– jeżeli dzierżawcą nieruchomości jest osoba prowadząca gospodarstwo rodzinne w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego, albo osoba nie mająca więcej niż 40 lat, jeśli nie spełnia wyłącznie wymogu dotyczącego 5-letniego osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego,
  • do 8 lat– jeżeli dzierżawcą nieruchomości nie jest osoba prowadząca gospodarstwo rodzinne w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego. W odniesieniu do takich umów, KOWR przed przedstawieniem warunków dalszej dzierżawy powinien dokonać analizy pod względem ewentualnego zapotrzebowania na grunty, zgłaszanego przez okolicznych rolników oraz aktualnej sytuacji dzierżawcy (np. profil prowadzonej produkcji rolniczej, udział w programach finansowanych albo współfinansowanych ze środków pomocowych, dla których wymagany jest okres „związania celem”, poziom zatrudnienia, nakłady poniesione w ramach prowadzonej działalności rolniczej). Ustalenia te powinny stanowić kryterium ewentualnego wyłączenia z umowy gruntów w chwili wydłużenia okresu dzierżawy, czy też zamieszczenia w umowie takiego zastrzeżenia, które umożliwiłoby wyłączenie w przyszłości gruntów w zależności od zgłaszanego zapotrzebowania. W przypadku, jeżeli w momencie określania warunków dalszej dzierżawy istnieje znaczne zapotrzebowanie na grunty ze strony rolników indywidualnych mających miejsce zamieszkania w gminie, gdzie położone są grunty objęte umową dzierżawy lub w gminie graniczącej z tą gminą, jednak z uzasadnionych względów np. gospodarczych, społecznych, formalno-prawnych – nieprzedłużenie okresu trwania umowy dzierżawy lub zmniejszenie przedmiotu dzierżawy wywołałoby negatywne skutki – KOWR powinien zaproponować dzierżawcy krótszy okres dzierżawy, albo wskazać późniejszy termin wyłączenia gruntów. Pozwoliłoby to na przeprowadzenie racjonalnej restrukturyzacji dzierżawionej nieruchomości, a dzierżawcy – na podjęcie działań mających na celu zmianę profilu lub ograniczenie prowadzonej działalności rolniczej.

Wydłużanie umów na wskazane wyżej okresy stanowić powinno generalną zasadę przy rozpatrywaniu przez KOWR wniosków dzierżawców. Jednakże mając na uwadze specyfikę działalności rolniczej i szereg występujących uwarunkowań formalno-prawnych, gospodarczych i organizacyjnych (np. profil prowadzonej produkcji rolniczej, nakłady poniesione w ramach prowadzonej działalności rolniczej) – wydłużenie umowy na ww. okres może być niewystarczające. Dlatego też, w uzasadnionych przypadkach, za uprzednią zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, wydłużenie umowy może nastąpić na dłuższy okres.

Może to mieć miejsce w szczególności w przypadku, gdy:

  • dzierżawca poniósł znaczne nakłady finansowe w ramach prowadzonej działalności rolniczej, czy też nabył znaczną część dzierżawionej nieruchomości, w tym także ośrodek gospodarczy, z rozłożeniem zapłaty ceny sprzedaży na raty lub z wykorzystaniem środków pochodzących z kredytu – natomiast przedłużenie umowy dzierżawy, ze względu na poniesione koszty, jest niezbędne do zachowania stabilności gospodarowania oraz płynności finansowej gospodarstwa,
  • przedmiotem dzierżawy są nieruchomości stawowe lub też grunty, na których znajdują się plantacje kultur wieloletnich
  • jest to niezbędne do przyznania dzierżawcy pomocy finansowej współfinansowanej lub finansowanej ze środków pomocowych,
  • przemawiają za tym względy społeczno-gospodarcze (np. wysokość zatrudnienia, profil produkcji).

Dzierżawca występując z wnioskiem o wydłużenie umowy na czas tzw. „związania celem”, z uwagi na zamiar uczestnictwa w programach pomocowych finansowanych ze środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich (Europejskiego Funduszu Rybackiego w przypadku produkcji rybackiej) – nie musi przedstawiać KOWR kopii złożonego wniosku do ARiMR, ani też pisma ARiMR stanowiącego wezwanie do uzupełnienia złożonego już wniosku m.in. w zakresie spełnienia wymagań dotyczących czasookresu trwania umowy dzierżawy.Takie dokumenty dzierżawca powinien przedstawić najpóźniej do dnia podpisania aneksu wydłużającego umowę dzierżawy, o czym powinien zostać poinformowany na piśmie, w którym Oddział przedstawił warunki dalszej dzierżawy.  Dlatego też w sytuacji, w której przedłużenie umowy dzierżawy następuje zarówno ze względu na zamiar uczestnictwa bądź też uczestnictwo w programach pomocowych, w umowie dzierżawy zamieszczane są zapisy umożliwiające KOWR wcześniejsze rozwiązanie umowy przez jednostronne oświadczenie woli, jeżeli dzierżawca zrezygnuje z uczestnictwa w programie, nie nabędziebądź utraci prawo do realizacji tego programu.

7.2.WNIOSEK O SZCZEGÓLNE PEŁNOMOCNICTWO/ZGODĘ DYREKTORA GENERALNEGO KOWR

  1. I. Szczególne pełnomocnictwoDyrektora Generalnego KOWRwymagane jest w przypadku zmiany umowy dzierżawy nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej 500 ha, w części dotyczącej:
  2. zmiany terminu obowiązywania umowy dzierżawy,
  3. zmiany dzierżawcy w wyniku cesji praw i obowiązków wynikających z umowy dzierżawy.
  4. Pisemna zgodaDyrektora Generalnego KOWR lub Zastępcy Dyrektora Generalnego kierującego Pionem Gospodarowania Nieruchomościami wymagana jest gdy ma nastąpić zmiana umowy dzierżawy nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej 50 ha, w części dotyczącej:
  5. zmiany terminu obowiązywania umowy dzierżawy,
  6. wyłączenia gruntów (działek gruntu/części działek) z umowy dzierżawy, w wyniku którego przedmiotem dzierżawy pozostanie nieruchomość o powierzchni poniżej 50 ha (nie dotyczy przypadków wyłączenia gruntów w celu ich przekazania na rzecz jednostek samorządu terytorialnego lub sprzedaży w ramach pierwszeństwa nabycia),
  7. zmiany dzierżawcy w wyniku cesji praw i obowiązków wynikających z umowy dzierżawy.

III.  Pisemna zgodaDyrektora Generalnego KOWR lub Zastępcy Dyrektora Generalnego kierującego Pionem Gospodarowania Nieruchomościami wymagana jest w przypadku odmowy przez Dyrektora Oddziału wydłużenia terminu obowiązywania okresu dzierżawy nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej 50 ha. Dokumentacja i wyjaśnienia Oddziału powinny być nadesłane do Centrali w ciągu tygodnia od dnia przekazania dzierżawcy takiego stanowiska.

7.3. CZYNSZ DZIERŻAWNY PRZY PRZEDŁUŻANIU OKRESU TRWANIA UMOWY

Zgodnie z art. 39 ust. 2 pkt. 1 ustawy o gnrSP, nowy czynsz dzierżawny od nieruchomości, dla której przedłużany jest okres dzierżawy – nie może być niższy od dotychczasowego.

Przy określaniu nowych warunków dzierżawy, KOWR powinien porównać wysokość dotychczasowego czynszu z czynszem ustalonymna podstawierozporządzenia Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsiz dnia 1 sierpnia 2016 r. w sprawie sposobu ustalania wysokości czynszu dzierżawnego w umowach dzierżawy nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (Dz. U z 2016 r., poz. 1186).

Czynsz dzierżawny jest naliczany od wszystkich składników (środków trwałych) będących przedmiotem dzierżawy, w tym od budowli hydrotechnicznych i urządzeń melioracji wodnych. KOWR może odstąpić od naliczania czynszu dzierżawnego za takie obiekty jedynie w przypadku, gdy obiekty te ze względu na zły stan techniczny nie są wykorzystywane przez dzierżawcę i nie nadają się do alternatywnego zagospodarowania, a remont tych obiektów jest nieuzasadniony ekonomicznie, a co za tym idzie dzierżawca obecnie ani w przyszłości nie będzie mógł czerpać żadnych pożytków z tych obiektów. Nie zwalnia to jednak dzierżawcy z obowiązku ponoszenia kosztów ewentualnego ubezpieczenia tych obiektów, obciążeń publiczno-prawnych, a także kosztów ich zabezpieczenia lub dozoru. Analogicznie KOWR może podejść do kwestii ustalenia czynszu od budynków mieszkalnych i związanych z nimi budynków gospodarczych. Jeśli stan techniczny tych budynków umożliwia dzierżawcy czerpanie korzyści wynikających np. z ewentualnego najmu, to czynsz powinien zostać ustalony. W przeciwnym wypadku KOWR może odstąpić od naliczania czynszu. Ocena w tym zakresie należy do KOWR.

7.4.PODWYŻSZANIE CZYNSZU PO 10 LATACH

KOWR przysługuje prawo podwyższenia czynszu po upływie każdych 10 lat dzierżawy, o ile umowa została zawarta na okres dłuższy niż 10 lat. Jeżeli czynsz ustalony na podstawie rozporządzeniabędzie niższy – wówczas czynsz pozostaje na dotychczasowym poziomie.Oznacza to, że KOWR powiniendokonać stosownej analizy i podjąć decyzję o podwyższeniu lub pozostawieniu czynszu na dotychczasowym poziomie po upływie 10 lat, kolejna decyzja w tym zakresie możliwa będzie po upływie kolejnych 10 lat trwania umowy dzierżawy. W trwającej umowie dzierżawy, w której zapis ten został wprowadzony dopiero w momencie jej wydłużania, upływ 10-letniego okresu powinien być liczony od daty planowanego zakończenia pierwotnej umowy.O nowej wysokości czynszu dzierżawca powinien zostać powiadomiony pisemnie z odpowiednim wyprzedzeniem wynikającym z zawartej umowy. W wypadku, jeżeli dzierżawca nie zaakceptuje zaproponowanej nowej wysokości, przysługuje mu prawo wypowiedzenia umowy dzierżawy.

Słowa prezesa

Jeżeli prawdą jest, że „mowa jest srebrem a milczenie złotem”...

Przydatne linki
Kalendarz

Money.pl

Money.pl - Kliknij po więcej
Forex
 CHF / PLN 3,9130 -0,11% [03:19]
 EUR / JPY 120,2120 -0,07% [03:19]
 EUR / PLN 4,2886 -0,05% [03:17]
 USD / JPY 108,5860 -0,05% [03:19]
 USD / PLN 3,8732 -0,05% [03:18]
Wspierane przez Money.pl

Imieniny:
Elzbieta, Seweryn