Wykonywanie umowy dzierżawy

8.1. WYŁĄCZANIE GRUNTÓW

W stosunku do umów zawartych przed dniem 03 grudnia 2011 r., co do których dzierżawca na dzień wejścia w życie ustawy z dnia 16.09.2011 r., zakwalifikował się w zakresie wyłączenia 30% dzierżawionych użytków rolnych (powierzchnia dzierżawiona 428,5714 ha UR i powyżej), stosuje się zapisy dotyczące wyłączenia 30% dzierżawionych użytków rolnych.

W stosunku do pozostałych umów, zawartych przed tą datą, KOWR przedłużając okres trwania umowy dzierżawy nie ma obowiązku wprowadzania postanowienia o wyłączeniu 30% dzierżawionych użytków rolnych.

8.2.OBNIŻANIE CZYNSZU NA PODSTAWIE ART. 700 K.C. W ODNIESIENIU DO GRUNTÓW

Wnioski dzierżawców o obniżenie czynszu dzierżawnego powinny być pozytywnie rozpatrzone, jeżeli powierzchnia upraw, na której wystąpiły straty, stanowi co najmniej 5% dzierżawionych użytków rolnych a straty te wyrażają się w spadku plonów większym niż 15% (w odniesieniu do danej uprawy) w porównaniu do średnich plonów z trzechlat poprzednich. Możliwe jest też przyjmowanie średnich plonów z siedmiu ostatnich lat lub z trzech lat z ostatniego siedmioletniego okresu, po wyeliminowaniu plonów najwyższych i najniższych..

W odniesieniu do produkcji zwierzęcej, gdzie zmienność produkcji w niewielkim stopniu zależy od czynników zewnętrznych, za znaczne zmniejszenie zwykłego przychodu należy uznać sytuację, gdy straty w inwentarzu produkcyjnym przekroczą 5% i zostały spowodowane chorobami zwalczanymi w ramach odpowiedniego programu na poziomie wspólnotowym, krajowym albo regionalnym. Straty w inwentarzu stanowią podstawę do obniżenia ustalonego czynszu od budynków i budowli w których nastąpiły te straty. Czynsz dzierżawny za budynki, budowle i urządzenia może być również obniżony w związku z czasowym zaprzestaniem wykorzystywania obiektu, z powodu zniszczeń powstałych na skutek np. pożaru, trąby powietrznej, huraganu.

W wypadku dzierżaw, w których dzierżawca prowadzi rachunkowość, przy rozpatrywaniu wniosków o obniżenie czynszu, ustalenie spadku plonówz przedmiotu dzierżawy powinno być dokonywane na podstawie dokumentacji z gospodarstwa. Natomiast dla dzierżaw mniejszych nieruchomości, gdzie najczęściej dzierżawcy nie prowadzą takiej dokumentacji, należy posiłkować się danymi np. z urzędu gminy, na terenie której położona jest dzierżawiona nieruchomość lub gmin sąsiednich albo ODR, czy też opinią lekarza weterynarii. Do porównań mogą być także przyjmowane przedłożone przez organizacje i związki dzierżawców informacje o poziomie plonów z gospodarstw z danego terenu, dzierżawionych przez członków tych organizacji i związków, prowadzących sprawozdawczość. Informacje na temat wysokości plonów roślin uprawnych na terenie poszczególnych gmin, powinny być gromadzone przez oddziały terenowe KOWR. Na podstawie zebranych informacji, oddziały powinny tworzyć bazy danych.

Wymienione źródła pozyskiwania danych do bazy zostały podane przykładowo. W związku z tym, oddziały mogą pozyskiwać je również z innych źródeł. Ważne jest, aby przyjęte do porównań dane były wiarygodne i obiektywne.

Przedkładane przez dzierżawców protokoły gminnych, bądź wojewódzkich komisji do spraw szacowania szkód, potwierdzają fakt wystąpienia danego zjawiska i mogą być przyjmowane, jeżeli zawierają informacje, niezbędne do prawidłowego obliczenia zmniejszenia się plonów.

Jeżeli dzierżawca prowadzi sprawozdawczość, lecz na podstawie posiadanej przez niego dokumentacji nie można ustalić wysokości plonów niektórych roślin, gdyż nie były one wcześniej uprawiane w dzierżawionym gospodarstwie, bądź okres prowadzenia dokumentacji w tym zakresie jest zbyt krótki, wówczas przy ustalaniu obniżki czynszu, należy postępować tak, jak w przypadku wniosków składanych przez dzierżawców, którzy nie prowadzą rachunkowości.

W przypadku wystąpienia niekorzystnych zjawisk przyrodniczych mających wyłącznie charakter lokalny (np. gradobicie, trąba powietrzna, powódź), powodujących straty w uprawach, obniżenie czynszu powinno wynosić 100% dla powierzchni objętej tym zjawiskiem, o ile dotknęło ono ponad 5% powierzchni dzierżawionych użytków rolnych.

Przy ocenie, czy istotnie zwykły przychód, badany na podstawie spadku plonów, uległ znacznemu zmniejszeniu, należy brać pod uwagę również okoliczności, które mogą mieć wpływ na wyrównanie normalnych przychodów z dzierżawy, jak np. odszkodowania czy dotacje. Łączna suma pomocy jaką otrzyma dzierżawca w postaci odszkodowania i obniżenia czynszu dzierżawnego, w związku z wystąpieniem niekorzystnych zjawisk przyrodniczych, nie może przekroczyć 100% poniesionych strat.

KOWR może stosować obniżanie czynszu dzierżawnego na podstawie art. 700 K.c. w ramach pomocy de minimis w rolnictwie. Zgodnie z zasadą de minimis w rolnictwie, pomoc państwa udzielona jednemu producentowi rolnemu, nie może obecnie przekroczyć kwoty 15 tys. euro, w okresie trzech lat. Przed udzieleniem pomocy, Oddział powinien ocenić, czy przyznanie nowej pomocy nie spowoduje przekroczenia pułapu de minimis w rolnictwie. Przyznając pomoc, Oddział powinien poinformować zainteresowanego, że ma ona charakter pomocy de minimisw rolnictwie.

W przypadku rozpatrywania wniosków dzierżawców na podstawie art. 700 K.c. w ramach programów pomocowych, zgłoszonych Komisji Europejskiej – wnioski takie powinny być rozpatrywane na warunkach określonych w tych programach. Zasada de minimisw rolnictwienie ma wówczas zastosowania.

Obniżenie czynszu za dany okres gospodarczy z przyczyn niezależnych od dzierżawcy może nastąpić jedynie na wniosek złożony przez zainteresowanego do właściwego oddziału terenowego KOWR. Wniosek dzierżawcy o obniżenie czynszu dzierżawnego powinien być złożony w formie pisemnej, odpowiednio uzasadniony i udokumentowany. Wniosek powinien być złożony przed terminem płatności raty czynszu.W sytuacji braku pełnej dokumentacji potwierdzającej wystąpienie strat (z przyczyn niezależnych od dzierżawcy), dokumentację tę należy uzupełnić niezwłocznie. W przypadku  rozpatrzenia wniosku przez oddział po terminie płatności raty czynszu, ustala się nowy termin płatności czynszu dzierżawnego w danym roku, w drodze aneksu do umowy dzierżawy, niezależnie od tego, czy wniosek został rozpatrzony pozytywnie czy negatywnie. Wnioski złożone po upływie trzech lat od wystąpienia niekorzystnych zjawisk przyrodniczych nie mogą być rozpatrywane.

Wniosek taki powinien zawierać informacje dotyczące:

• struktury zasiewów, z podaniem rodzaju uprawy (z określeniem czy jest to uprawa ozima, czy jara) oraz powierzchni poszczególnych upraw,
• okoliczności, które miały wpływ na znaczne zmniejszenie plonów,
• powierzchni uprawy, na którą miały wpływ ww. okoliczności (potwierdzone np. protokołem komisji dokonującej lustracji),
• wielkości uzyskanego plonu z danej uprawy w roku bieżącym i ewentualnie średni plon tej uprawy z 3 ostatnich lat (lub bardziej reprezentatywnego, np. siedmioletniego okresu),
• wielkości ewentualnie uzyskanych środków z tytułu odszkodowań i ubezpieczeń,
• wielkości pomocy de minimisw rolnictwie, uzyskiwanej w okresie ostatnich trzech lat.

Jeśli z informacji przekazanych przez dzierżawcę we wniosku wynika, że spadek plonów z dzierżawionej nieruchomości był niższy niż na terenie gminy, to do wyliczeń obniżki czynszu należy przyjmować dane przedstawione przez zainteresowanego.

Wnioski złożone przez dzierżawców rozpatruje komisja powołana przez dyrektora oddziału terenowego KOWR. W wypadku wątpliwości co do przedstawionych okoliczności, komisja powinna zażądać od dzierżawcy dodatkowej opinii eksperta lub rzeczoznawcy (z uprawnieniami likwidatora szkód). Koszty takiej ekspertyzy ponosi zainteresowany.

Złożone wnioski powinny zostać rozpatrzone niezwłocznie, tak aby kwota udzielonych obniżek mogła być ujęta w księgach rachunkowych roku objętego sprawozdaniem.

W sytuacjach, gdy na skutek niekorzystnych warunków zimowania roślin, opóźnionej wiosny i niepomyślnych warunków agrometeorologicznych w pierwszym jej okresie wystąpiła konieczność dokonania przesiewów upraw ozimych na uprawy jare należy dodatkowo uwzględnić wysokość następujących kosztów bezpośrednich, poniesionych przez dzierżawcę:

• zabiegi uprawowe wykonane wiosną pod uprawę jarą,
• koszty nasion rośliny ozimej i koszty ich wysiewu,
• koszt środków ochrony roślin i oprysku, stosowanych dla uprawy ozimej.

Nie są uwzględniane koszty orki i nawozów mineralnych zastosowanych pod uprawę ozimą, gdyż koszty te musiałyby być i tak poniesione.

Ww. koszty bezpośrednie należy wyrazić jako odpowiednią ilość jednostek plonu uprawy jarej. Faktycznie uzyskany plon uprawy jarej, należy skorygować o ww. koszty i ocenić, czy nastąpiło znaczne zmniejszenie zwykłego przychodu z tej uprawy (określone w spadku plonu)i odnieść to do przychodów dzierżawcy uzyskanych z pozostałej części przedmiotu dzierżawy (wyrażonych w ilościach jednostek uzyskanego plonu).

 8.3.PODDZIERŻAWA NIERUCHOMOŚCI

KOWR może wyrazić na piśmie zgodę na poddzierżawę całości lub części nieruchomości, na czas określony, nie dłuższy niż pozostały do wygaśnięcia umowy dzierżawy, jeżeli dzierżawca:

• nie jest w stanie, z przyczyn zdrowotnych lub innych uzasadnionych powodów, przez czas określony, prowadzić działalności na całości lub części przedmiotu dzierżawy, lub
• rozpoczął starania o uzyskanie świadczeń emerytalno-rentowych, a poddzierżawcą ma być ustanowiony jego następca, lub
• nie może prowadzić działalności gospodarczej w związku z wyborem do pełnienia funkcji publicznych, lub
• z przyczyn ekonomicznych, technicznych (innych) zaprzestał wykorzystywać obiekt budowlany wchodzący w skład przedmiotu dzierżawy, a obiekt ten nie może być wyłączony z przedmiotu dzierżawy i rozdysponowany w przetargu.

Poddzierżawa nieruchomości z innych, obiektywnych względów niż wymienione w pkt 1-4 wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR.

W przypadku gdy czynsz za poddzierżawioną nieruchomość (lub jej część) jest wyższy niż czynsz dzierżawny, dzierżawca przez cały okres trwania umowy poddzierżawy zobowiązany jest do przekazywania do KOWR czynszu w wysokości obejmującej dotychczasowy czynsz oraz całą nadwyżkę ponad poziom czynszu dotychczasowego za przedmiot poddzierżawy. W takiej sytuacji zawarcie umowy poddzierżawy i wynikające z niej podwyższenie wysokości czynszu powinno być wprowadzone aneksem do umowy dzierżawy.

8.4. CESJA UMOWY DZIERŻAWY

Na wniosek dzierżawcy, za zgodą KOWR, osoba trzecia może wstąpić w prawa i obowiązki dzierżawcy wynikające z umowy dzierżawy w przypadku, gdy dzierżawca uzyska uprawnienia do renty strukturalnej, emerytury lub z uwagi na stan zdrowia nie będzie mógł kontynuować umowy, a ze zgłoszonego do KOWR wniosku wynikać będzie, że przekazanie praw i obowiązków wynikających z umowy dzierżawy następuje na rzecz osoby lub osób mu bliskich w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego.

Przez „osobę bliską” należy przez to rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów.

Terminem „wstępny” określa się osobę będącą przodkiem danej osoby w linii prostej. Chodzi więc o rodziców (ojca i matkę), dziadków (dziadka i babcię), pradziadków (pradziadka, prababcie), prapradziadków i tak dalej. W pokrewieństwie takim jak „wstępni” chodzi o to, że jedna osoba pochodzi od drugiej.

Terminem „zstępny” określa się potomków danej osoby czyli: dzieci, wnuki, prawnuki, praprawnuki i tak dalej. Osoby te również spokrewnione są w linii prostej a związek między nimi polega na tym że jedna osoby pochodzi od drugiej. Zstępny zatem to inaczej potomek. Do „zstępnych” zalicza się więc: naturalnych potomków osoby, przysposobione (adoptowane) przez niego dzieci, dzieci uznane przez niego jako własne, dzieci pozamałżeńskie.

W przypadku ubiegania się dzierżawcy o uprawnienia do renty strukturalnej/emerytury jednym z warunków otrzymania pozytywnej decyzji KRUS (poza osiągnięciem określonego wieku i wymaganym okresem ubezpieczenia) jest wymóg zaprzestania działalności rolniczej. W związku z tym, na uzasadniony wniosek dzierżawcy (jeśli warunkiem do uzyskania renty strukturalnej/emerytury jest wyłącznie zaprzestanie prowadzenia działalności rolniczej), KOWR sporządza umowę cesji przenoszącą prawa i obowiązki dzierżawcy na rzecz osoby (osób) mu bliskich oraz stosowny aneks do umowy dzierżawy wprowadzający zmiany podmiotowe. Jednocześnie w aneksie powinien zostać zamieszczony zapis zobowiązujący dotychczasowego dzierżawcę do dostarczenia kopii pozytywnej decyzji o przyznaniu uprawnienia do renty strukturalnej/emerytury (np. w terminie do 3 miesięcy) pod rygorem możliwości rozwiązania umowy dzierżawy poprzez jednostronne oświadczenie woli.

Zamiar przekazania, w drodze cesji, praw i obowiązków wynikających z umowy dzierżawy z uwagi na stan zdrowia dzierżawcy powinien być poprzedzony złożeniem stosownego wniosku wraz z oświadczeniem dzierżawcy, że stan zdrowia uniemożliwia mu wykonywanie pracy na dzierżawionej nieruchomości. Oświadczenie takie powinno być potwierdzone przez lekarza prowadzącego. Ze względu na fakt, że informacje na temat stanu zdrowia stanowią dane wrażliwe – KOWR nie może żądać szczegółowych informacji na temat historii i rodzaju choroby.

Wystąpienie z umowy dzierżawy współdzierżawcy nie jest cesjąw rozumieniu przepisów prawa, podobnie jak przekazanie aktem notarialnym całego gospodarstwa, w skład którego wchodzi umowa dzierżawy. Natomiast zmiana nazwy lub siedziby spółki oraz „ujawnienie” w umowie współmałżonka, jeśli posiadają wspólność ustawową – nie jest faktyczną zmianą po stronie dzierżawcy, a jedynie czynnością techniczną.