Dzierżawa gruntów a bezczynszowe użytkowanie ziemi. Jakie są różnice?
„Prawne aspekty dzierżawy gruntów rolnych” to temat pierwszej konferencji szkoleniowej, którą na Wydziale Prawa i Administracji UAM w Poznaniu zorganizowała współpracująca z „Tygodnikiem Poradnikiem Rolniczym” dr hab. Aneta Suchoń.
– Konferencja wpisuje się w ten cykl działań naszego wydziału, który jest otwarty na współpracę z otoczeniem gospodarczym, biznesowym – mówił, otwierając szkolenie, prof. Roman Budzinowski, dziekan Wydziału Prawa i Administracji UAM.
Prelegenci poruszyli zagadnienia związane z dzierżawą prywatną, czyli zawieraną pomiędzy rolnikami, dzierżawą ziemi z KOWR oraz od jednostek samorządu terytorialnego, dlatego audytorium stanowili uczestniczy z różnych środowisk, którzy na co dzień spotykają się z tymi zagadnieniami. Z zainteresowaniem uczestnicy wysłuchali wykładu dr. Pawła Blajera z Uniwersytetu Jagiellońskiego, notariusza, który wskazał na regulacje związane z pierwokupem. Z kolei dr Małgorzata Szymańska z Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie mówiła o dzierżawie w kontekście zmiany ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Piotr Jóźwiński oraz Bogdan Podgórski z KOWR wyjaśniali zawiłości związane z dzierżawą państwowych gruntów. Doktor Marek Stańko w swoim wystąpieniu podniósł problem braku polityki rolnej. Zwrócił uwagę m.in. na to, iż KOWR, który zastępuje AWRSP oraz ANR, jest instytucją w pełni uzależnioną od resortu rolnictwa, co nie jest dobre.
Dzierżawa coraz popularniejsza
Wzrost zainteresowania dzierżawą gruntów rolnych widoczny jest nie tylko w Polsce.
– Jest ona popularna we Francji. Tutaj w dzierżawie znajduje się ponad 84% gruntów, na Słowacji w dzierżawie jest ponad 96% ziemi rolnej, w Czechach około 86%, w Belgii 74%, a w Niemczech – 70%. U nas popularność tej formy użytkowania gruntów to wynik m.in. ograniczeń obrotu gruntami rolnymi, które wprowadziła ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego – mówiła dr hab. Aneta Suchoń.
Regulacje prawne, które wpływają na funkcjonowanie dzierżawy w Polsce, zależą od statusu dzierżawcy. Ze względu na to, że nie mamy ustawy o dzierżawie (co zdaniem prelegentów nie jest korzystne), podstawowymi aktami prawnymi są Kodeks cywilny, ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz ustawa o gospodarce nieruchomościami (regulująca dzierżawę ziemi od jednostek samorządu terytorialnego).
Jest wiele aktów prawnych, które zachęcają do korzystania z instytucji dzierżawy. Jednym z nich jest np. ustawa o ubezpieczeniu społecznym rolników. Doktor hab. Suchoń zwróciła uwagę na to, że choć wspomniana ustawa wyłącza z kręgu osób, którym można wydzierżawić ziemię za świadczenie emerytalno-rentowe, osoby bliskie, jest orzeczenie Sądu Najwyższego, który na to pozwala. Taka dzierżawa jest bardzo często stosowana w krajach zachodnich, zwłaszcza we Francji – młodzi rolnicy nie przejmują tam gospodarstw, a biorą je w dzierżawę.
Prelegentka zwróciła także uwagę na relacje dzierżawy do bezczynszowego użytkowania.
– Przy dzierżawie zawsze występuje czynsz, kiedy go nie ma, mamy do czynienia z bezczynszowym użytkowaniem. Aczkolwiek taki użytkownik jest także zobowiązany do ponoszenia podatków oraz innych ciężarów związanych z własnością. Przy bezczynszowym użytkowaniu powstaje problem z prawem pierwokupu, ponieważ przepisy nakazują interpretować to prawo bardzo dosłownie – komentowała dr hab. Suchoń.
Ekspertka podkreślała także, że grunty w dzierżawę można oddać również osoba niebędąca właścicielem, na to pozwala bowiem Kodeks cywilny. Ważne natomiast jest, aby wydzierżawiający mógł wykonać umowę, tzn. oddać przedmiot dzierżawy do korzystania i pobierania pożytków.
– Z taką sytuacją możemy mieć do czynienia, np. gdy gospodarstwo prowadzi jedno z dzieci, rodzice nie żyją już wiele lat, ale nie przeprowadzono postępowania spadkowego – wyliczała Suchoń.
Ważne elementy umowy dzierżawy
Agrarystka zwracała uwagę, iż bardzo istotna, wbrew pozorom, jest forma zawierania umowy dzierżawy.
– Ciągle bardzo popularna na wsi jest umowa ustna, w praktyce generuje ona wiele problemów, np. z płatnościami bezpośrednimi, zobowiązaniami z tytułu ONW, wypowiedzeniem takiej umowy. Dlatego zachęcam, aby zawierać umowę dzierżawy na piśmie, z datą pewną (czyli urzędowo poświadczoną) oraz na czas oznaczony. Taka umowa daje większą stabilizację. Poza tym, według Kodeksu cywilnego, w sytuacji gdy umowa zawarta na więcej niż rok nie ma formy pisemnej, po upływie roku poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony – komentowała prawniczka.
Ekspertka z UAM zachęcała, aby strony umowy dzierżawy sporządziły podczas przekazania gruntów w dzierżawę protokół zdawczo-odbiorczy, który będzie stanowił załącznik do umowy. Pozwoli to uniknąć problemów z naprawami, zwłaszcza kiedy umowa dotyczy także budynków oraz ulepszeniami. Kodeks cywilny w tym zakresie nie jest bowiem korzystny dla dzierżawców.
– Warto zastanowić się, czy oprócz określenia czynszu, nie wprowadzić do umowy zasad jego waloryzacji. Jeśli rolnik zawrze umowę dzierżawy na czas oznaczony, może w umowę wpisać regulacje, które pozwolą na wypowiedzenie jej przed czasem. Chodzi np. o zastrzeżenie typu, jeśli syn skończy studia przed czasem bądź je przerwie. Jest to istotne zwłaszcza dla umów długoterminowych – zachęcała ekspertka.
Doktor hab. Aneta Suchoń mówiła także o prawie pierwokupu. Co prawda, przysługuje ono dzierżawcy bo upływie 3 lat od zawarcia umowy, gdy umowa miała datę pewną, ale w praktyce często to prawo jest omijane.Zdarzają się sytuacje, kiedy wydzierżawiający celowo zwleka z wykonaniem umowy sprzedaży do wygaśnięcia umowy z osobą, która ma prawo pierwokupu.
Wiele uwagi podczas konferencji poświęcono także zmianom regulacji związanych z dzierżawą, które wynikają z nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W opinii agrarystów jeszcze silniej umocowują one KOWR w roli instytucji regulującej obrotem ziemią rolną w Polsce. To KOWR będzie teraz decydował, zamiast sądu, o tym, czy osoba, która nabyła grunty rolne, może je zbyć, w tym także wydzierżawić przed upływem wymaganego okresu. Okres ten nowelizacja skraca z 10 do 5 lat. O tym oraz o dzierżawie gruntów rolnych z KOWR i problemach z tym związanych piszemy w najnowszym, 23. tegorocznym numerze „Tygodnika Poradnika Rolniczego”.
Źródło: tygodnik-rolniczy.pl
