Przedłużanie umów dzierżawy
W związku z licznymi zapytaniami kierowanymi przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa do Dolnośląskiej Izby Rolniczej dotyczącymi wygasających umów dzierżawy, Zarząd DIR w pismie z dnia 03.10.2017 r. skierowanym do Dyrektora KOWR Piotra Regieca, wskazuje co następuje.
W sytuacji wygasającej umowy dzierżawy, o której przedłużenie na podstawie art. 39 ust 2 pkt 1 ustawy z dnia 19.10.1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1491 – z późn. zm.) ubiega się dotychczasowy dzierżawca, ograniczenie przez KOWR pytania tylko i wyłącznie do kwestii zapotrzebowania wśród rolników indywidualnych na zakup/dzierżawę nieruchomości rolnych jest w naszej opinii niewłaściwe i tendencyjne. Decyzja o przedłużeniu umowy dzierżawy lub nie w oparciu tylko o to kryterium, może świadczyć o braku znajomości rolnictwa i mechanizmów nim rządzących, a przez część środowiska rolniczego może nawet zostać poczytane jako brak dobrej woli, aby w sposób obiektywny ocenić dotychczasową działalność rolniczą dzierżawców.
W związku z licznymi zapytaniami kierowanymi przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa do Dolnośląskiej Izby Rolniczej dotyczącymi wygasających umów dzierżawy, Zarząd DIR w pismie z dnia 03.10.2017 r. skierowanym do Dyrektora KOWR Piotra Regieca, wskazuje co następuje.
W sytuacji wygasającej umowy dzierżawy, o której przedłużenie na podstawie art. 39 ust 2 pkt 1 ustawy z dnia 19.10.1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1491 – z późn. zm.) ubiega się dotychczasowy dzierżawca, ograniczenie przez KOWR pytania tylko i wyłącznie do kwestii zapotrzebowania wśród rolników indywidualnych na zakup/dzierżawę nieruchomości rolnych jest w naszej opinii niewłaściwe i tendencyjne. Decyzja o przedłużeniu umowy dzierżawy lub nie w oparciu tylko o to kryterium, może świadczyć o braku znajomości rolnictwa i mechanizmów nim rządzących, a przez część środowiska rolniczego może nawet zostać poczytane jako brak dobrej woli, aby w sposób obiektywny ocenić dotychczasową działalność rolniczą dzierżawców.
Całe środowisko rolnicze jest zgodne, że grunty rolne są dobrem narodowym i jako takie powinny podlegać szczególnej ochronie prawnej, zaś podstawową formą zagospodarowania nieruchomości rolnych z Zasobu WRSP powinna być wieloletnia dzierżawa na powiększenie lub utworzenie gospodarstw rodzinnych. Nie należy jednak w procesie rozdysponowywania gruntów rolnych naruszać zasady równości podmiotów wobec prawa, zasady pewności prawa i zaufania do państwa prawa, zasady ochrony praw nabytych oraz zasady dochowania umów. Dlatego też opiniując wnioski dzierżawców o przedłużenie umowy dzierżawy należy mieć na względzie zarówno potrzeby rolników indywidualnych, którzy chcą powiększać swoje gospodarstwa rodzinne, ale również uwzględniać sytuację wieloletnich dzierżawców, w przypadku których nieprzedłużenie okresu trwania umowy dzierżawy lub zmniejszenie przedmiotu dzierżawy może wywołać negatywne skutki. Zdaniem Izby należy dążyć do podejmowania takich działań, które pozwolą na przeprowadzenie racjonalnej restrukturyzacji dzierżawionej nieruchomości, a dzierżawcy na podjęcie działań mających na celu zmianę profilu lub ograniczenie prowadzonej działalności rolniczej.
Wydaje się być sprawą oczywistą, że każda umowa dzierżawy winna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem wszystkich aspektów, które są związane z prowadzeniem działalności rolniczej, w tym warunków gospodarowania w zależności od położenia nieruchomości.
Analizując wnioski dzierżawców o przedłużenie umowy dzierżawy należy brać pod uwagę m.in.:
– prawidłowość wywiązywania się dzierżawcy z zobowiązań wynikających z umowy dzierżawy, w tym prowadzenia przez dzierżawcę racjonalnej gospodarki rolnej na dzierżawionej nieruchomości, aktualnego stan przedmiotu dzierżawy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości jaki przejmowali dzierżawcy w momencie podpisywania umów dzierżawy, stanu zagospodarowania gruntów;
– czy dzierżawca poniósł znaczne nakłady finansowe w ramach prowadzonej działalności rolniczej, czy nabył znaczną część dzierżawionej nieruchomości, w tym także ośrodek gospodarczy, z rozłożeniem zapłaty ceny sprzedaży na raty lub z wykorzystaniem środków pochodzących z kredytu, natomiast przedłużenie umowy dzierżawy, ze względu na poniesione koszty, jest niezbędne do zachowania stabilności gospodarowania oraz płynności finansowej gospodarstwa;
– czy przedmiotem dzierżawy są grunty, na których znajdują się plantacje kultur wieloletnich;
– wysokość zatrudnienia w gospodarstwie;
– profil produkcji w gospodarstwie;
– zaciągnięte zobowiązania producenta rolnego wobec innych podmiotów, np. poprzez zawarcie umów kontraktacyjnych;
– dotychczasowe wyłączenia gruntów z umowy dzierżawy;
– lokalizację nieruchomości (np. tereny górskie i podgórskie, tereny objęte różnymi formami ochrony przyrody);
– czy przedłużenie umowy dzierżawy jest niezbędne do przyznania dzierżawcy pomocy finansowej współfinansowanej lub finansowanej ze środków pomocowych;
Wskazane przez nas powyżej czynniki nie odzwierciedlają specyfiki wszystkich nieruchomości, na których jest prowadzona działalność rolnicza, ale w naszej opinii zastosowanie tych kryteriów pozwoli na pełniejszą, bardziej obiektywną ocenę dotychczasowej działalności rolniczej dzierżawców nieruchomości z Zasobu WRSP.
Mając na względzie dotychczasową, bardzo okrojoną w swej treści, korespondencję kierowaną przez KOWR (a wcześniej ANR), w/s przedłużania umów dzierżawy Zarząd Dolnośląskiej Izby Rolniczej prosi, aby w pismach kierowanych do naszej Izby Ośrodek wskazywał:
1. Kogo wniosek o przedłużenie umowy dzierżawy dotyczy;
2. Powierzchnię nieruchomości objętej umową dzierżawy, wraz z określeniem powiatu, gminy, obrębu, struktury i powierzchni użytków rolnych wchodzących w skład umowy dzierżawy, wskaźnika bonitacji glebowej;
3. Wykaz obiektów budowlanych wchodzących w skład umowy dzierżawy;
4. Czy dany podmiot posiada inne umowy dzierżawy zawarte z KOWR (ANR), wraz z określeniem powiatu, gminy, obrębu, struktury i powierzchni użytków rolnych wchodzących w skład umowy dzierżawy, wskaźnika bonitacji glebowej tych umów, czy w skład tych umów dzierżawy wchodzą obiekty budowlane, termin obowiązywania tych umów;
5. Czy dzierżawca poniósł nakłady finansowe w ramach prowadzonej działalności rolniczej (np. w postaci inwestycji na dzierżawionych gruntach i obiektach budowlanych);
6. Czy dzierżawca nabył część dzierżawionej nieruchomości, czy w skład nabytej nieruchomości wchodzą obiekty budowlane;
7. Czy przedmiotem dzierżawy są grunty, na których znajdują się plantacje kultur wieloletnich lub obiekty stawowe;
8. Czy dzierżawca podlegał przepisom ustawy z dnia 16.09.2011r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2011r. Nr 233, poz. 1382), tj. wyłączeniu 30% dzierżawionych użytków rolnych, Jeśli tak, to jaka powierzchnia gruntów została uzgodniona do wyłączeń oraz termin dokonania tych wyłączeń. W przypadku jeśli dzierżawca podlegał przepisom ustawy z dn. 16.09.2011r. i wyłączenia 30% dzierżawionych UR miały/mają zostać dokonane z kilku umów dzierżawy prosimy o wskazanie jaka powierzchnia gruntów została uzgodniona do wyłączeń oraz termin dokonania tych wyłączeń z poszczególnych umów;
9. Czy oprócz wyłączeń opisanych w pkt. 8, dokonywane były wyłączenia gruntów z umowy dzierżawy w związku z zapisami umowy dzierżawy;
10. Jaka powierzchnia gruntów nierozdysponowanych (w ujęciu ilościowym i jakościowym), pozostaje w dyspozycji KOWR w gminie/gminach, na terenie której jest położona nieruchomość będąca przedmiotem opiniowania;
11. Jaka powierzchnia gruntów – w gminie/gminach, na terenie której jest położona nieruchomość będąca przedmiotem opiniowania – jest planowana do wyłączenia w ramach 30% dzierżawionych UR, zapisów umownych oraz przejęcia do Zasobu WRSP z innych tytułów w danym roku kalendarzowym, kiedy wygasa umowa dzierżawy będąca przedmiotem opiniowania;
12. Ile nieruchomości (w ha) jest przygotowywanych do przetargów na dzierżawę w danym roku kalendarzowym, kiedy wygasa umowa dzierżawy będąca przedmiotem opiniowania (w rozbiciu na przetargi ograniczone ofert pisemnych na dzierżawę/sprzedaż, przetargi ustne ograniczone na dzierżawę/sprzedaż, przetargi nieograniczone na dzierżawę/sprzedaż);
13. Jakie jest faktyczne zainteresowanie dzierżawą nieruchomości z Zasobu WRSP (ilu rolników startuje do poszczególnych przetargów) na terenie gminy/gmin, w której jest położona nieruchomość będąca przedmiotem opiniowania.
Wszystkie dane, o które prosimy są w dyspozycji KOWR, bowiem instytucja, która zarządza tak ogromnym majątkiem Skarbu Państwa prowadzi jego szczegółową ewidencję. Dlatego też ich zamieszczenie we wnioskach o opinię kierowanych do DIR oraz do naszego przedstawiciela w Terenowej Radzie Społecznej Pana Ryszarda Borysa usprawni i przyspieszy zajęcie stanowiska w/s przedłużenia umowy dzierżawy na danym terenie.
W tym miejscu Zarząd DIR wskazuje, że o zapotrzebowaniu na grunty rolne na danym terenie świadczą nie tylko wnioski rolników, ale również zainteresowanie i frekwencja na przetargach organizowanych przez KOWR. Dlatego chcąc wydać opinię, która nie będzie jednostronna, Zarząd DIR stoi na stanowisku, że dopiero w oparciu o udostępnione przez Ośrodek dane taka opinia winna być wystawiona.
Jednocześnie mając na względzie ilość umów dzierżawy zawartych przez KOWR na terenie województwa dolnośląskiego, a co za tym idzie ilość wniosków kierowanych do DIR, wnioskujemy aby w miarę możliwości wnioski te były kierowane z odpowiednim wyprzedzeniem. KOWR dysponuje ewidencją zawartych umów, jest więc możliwe wystąpienie do organizacji rolniczych o opinię dotyczącą oceny dotychczasowego dzierżawcy i zapotrzebowania na grunty w terminach pozwalających na przeprowadzenie konsultacji ze środowiskiem rolniczym. Opinię dotyczącą przedłużenia umowy dzierżawy dla podmiotów nie będących rolnikami indywidualnymi wystawia Terenowa Rada Społeczna działająca przy Dyrektorze KOWR, a w jej skład obecnie wchodzi jedenastu przedstawicieli różnych organizacji rolniczych. Zarząd Dolnośląskiej Izby Rolniczej wydelegował Pana Wiceprezesa Ryszarda Borysa do reprezentowania DIR w Radzie Społecznej przy Dyrektorze KOWR we Wrocławiu. W związku z powyższym, wyrażona opinia na posiedzeniu Rady Społecznej Pana Ryszarda Borysa jest stanowiskiem Dolnośląskiej Izby Rolniczej. Wyrażenie opinii, czy to przez Dolnośląską Izbę Rolniczą, czy też jej przedstawiciela na Radzie Społecznej, w sprawie przedłużenia umowy dzierżawy, w każdym przypadku poprzedzone jest szerokimi konsultacjami przeprowadzonymi wśród naszych delegatów w powiatach, gdzie znajdują się przedmiotowe grunty. W związku z tym, wniosek o opinię w zakresie zasadności przedłużenia umowy dzierżawy i zapotrzebowania na grunty na danym terenie, skierowany z odpowiednim wyprzedzeniem pozwoli Izbie na zebranie opinii wszystkich zainteresowanych stron.
Zarząd Dolnośląskiej Izby Rolniczej jest świadomy, że wyrażane przez DIR stanowiska w/s przedłużenia umów dzierżawy oraz zapotrzebowania na grunty rolne są jedynie opiniami, które mogą zostać uwzględnione lub nie, bowiem to Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa jako podmiot, któremu powierzono gospodarowanie mieniem Skarbu Państwa, podejmuje ostateczną decyzję co do sposobu zagospodarowania nieruchomości. Jednakże Dolnośląska Izba Rolnicza stoi na stanowisku, że opinie przez nas wydawane w tym zakresie winny być poprzedzone dogłębną analizą, obiektywnym oglądem zagadnienia i z poszanowaniem praw wszystkich podmiotów.
