Obniżanie czynszu na podstawie art. 700 K.C. w odniesieniu do gruntów

Wnioski dzierżawców o obniżenie czynszu dzierżawnego powinny być pozytywnie rozpatrzone, jeżeli powierzchnia upraw, na której wystąpiły straty, stanowi co najmniej 5% dzierżawionych użytków rolnych a straty te wyrażają się w spadku plonów większym niż 15% (w odniesieniu do danej uprawy) w porównaniu do średnich plonów z trzech lat poprzednich. Możliwe jest też przyjmowanie średnich plonów z siedmiu ostatnich lat lub z trzech lat z ostatniego siedmioletniego okresu, po wyeliminowaniu plonów najwyższych i najniższych..

W odniesieniu do produkcji zwierzęcej, gdzie zmienność produkcji w niewielkim stopniu zależy od czynników zewnętrznych, za znaczne zmniejszenie zwykłego przychodu należy uznać sytuację, gdy straty w inwentarzu produkcyjnym przekroczą 5% i zostały spowodowane chorobami zwalczanymi w ramach odpowiedniego programu na poziomie wspólnotowym, krajowym albo regionalnym. Straty w inwentarzu stanowią podstawę do obniżenia ustalonego czynszu od budynków i budowli w których nastąpiły te straty. Czynsz dzierżawny za budynki, budowle i urządzenia może być również obniżony w związku z czasowym zaprzestaniem wykorzystywania obiektu, z powodu zniszczeń powstałych na skutek np. pożaru, trąby powietrznej, huraganu.

W wypadku dzierżaw, w których dzierżawca prowadzi rachunkowość, przy rozpatrywaniu wniosków o obniżenie czynszu, ustalenie spadku plonów z przedmiotu dzierżawy powinno być dokonywane na podstawie dokumentacji z gospodarstwa. Natomiast dla dzierżaw mniejszych nieruchomości, gdzie najczęściej dzierżawcy nie prowadzą takiej dokumentacji, należy posiłkować się danymi np. z urzędu gminy, na terenie której położona jest dzierżawiona nieruchomość lub gmin sąsiednich albo ODR, czy też opinią lekarza weterynarii. Do porównań mogą być także przyjmowane przedłożone przez organizacje i związki dzierżawców informacje o poziomie plonów z gospodarstw z danego terenu, dzierżawionych przez członków tych organizacji i związków, prowadzących sprawozdawczość. Informacje na temat wysokości plonów roślin uprawnych na terenie poszczególnych gmin, powinny być gromadzone przez oddziały terenowe KOWR. Na podstawie zebranych informacji, oddziały powinny tworzyć bazy danych.

Wymienione źródła pozyskiwania danych do bazy zostały podane przykładowo. W związku z tym, oddziały mogą pozyskiwać je również z innych źródeł. Ważne jest, aby przyjęte do porównań dane były wiarygodne i obiektywne.

Przedkładane przez dzierżawców protokoły gminnych, bądź wojewódzkich komisji do spraw szacowania szkód, potwierdzają fakt wystąpienia danego zjawiska i mogą być przyjmowane, jeżeli zawierają informacje, niezbędne do prawidłowego obliczenia zmniejszenia się plonów.

Jeżeli dzierżawca prowadzi sprawozdawczość, lecz na podstawie posiadanej przez niego dokumentacji nie można ustalić wysokości plonów niektórych roślin, gdyż nie były one wcześniej uprawiane w dzierżawionym gospodarstwie, bądź okres prowadzenia dokumentacji w tym zakresie jest zbyt krótki, wówczas przy ustalaniu obniżki czynszu, należy postępować tak, jak w przypadku wniosków składanych przez dzierżawców, którzy nie prowadzą rachunkowości.

W przypadku wystąpienia niekorzystnych zjawisk przyrodniczych mających wyłącznie charakter lokalny (np. gradobicie, trąba powietrzna, powódź), powodujących straty w uprawach, obniżenie czynszu powinno wynosić 100% dla powierzchni objętej tym zjawiskiem, o ile dotknęło ono ponad 5% powierzchni dzierżawionych użytków rolnych.

Przy ocenie, czy istotnie zwykły przychód, badany na podstawie spadku plonów, uległ znacznemu zmniejszeniu, należy brać pod uwagę również okoliczności, które mogą mieć wpływ na wyrównanie normalnych przychodów z dzierżawy, jak np. odszkodowania czy dotacje. Łączna suma pomocy jaką otrzyma dzierżawca w postaci odszkodowania i obniżenia czynszu dzierżawnego, w związku z wystąpieniem niekorzystnych zjawisk przyrodniczych, nie może przekroczyć 100% poniesionych strat.

KOWR może stosować obniżanie czynszu dzierżawnego na podstawie art. 700 K.c. w ramach pomocy de minimis w rolnictwie. Zgodnie z zasadą de minimis w rolnictwie, pomoc państwa udzielona jednemu producentowi rolnemu, nie może obecnie przekroczyć kwoty 15 tys. euro, w okresie trzech lat. Przed udzieleniem pomocy, Oddział powinien ocenić, czy przyznanie nowej pomocy nie spowoduje przekroczenia pułapu de minimis w rolnictwie. Przyznając pomoc, Oddział powinien poinformować zainteresowanego, że ma ona charakter pomocy de minimis w rolnictwie.

W przypadku rozpatrywania wniosków dzierżawców na podstawie art. 700 K.c. w ramach programów pomocowych, zgłoszonych Komisji Europejskiej – wnioski takie powinny być rozpatrywane na warunkach określonych w tych programach. Zasada de minimis w rolnictwie nie ma wówczas zastosowania.

Obniżenie czynszu za dany okres gospodarczy z przyczyn niezależnych od dzierżawcy może nastąpić jedynie na wniosek złożony przez zainteresowanego do właściwego oddziału terenowego KOWR. Wniosek dzierżawcy o obniżenie czynszu dzierżawnego powinien być złożony w formie pisemnej, odpowiednio uzasadniony i udokumentowany. Wniosek powinien być złożony przed terminem płatności raty czynszu. W sytuacji braku pełnej dokumentacji potwierdzającej wystąpienie strat (z przyczyn niezależnych od dzierżawcy), dokumentację tę należy uzupełnić niezwłocznie. W przypadku  rozpatrzenia wniosku przez oddział po terminie płatności raty czynszu, ustala się nowy termin płatności czynszu dzierżawnego w danym roku, w drodze aneksu do umowy dzierżawy, niezależnie od tego, czy wniosek został rozpatrzony pozytywnie czy negatywnie. Wnioski złożone po upływie trzech lat od wystąpienia niekorzystnych zjawisk przyrodniczych nie mogą być rozpatrywane.

Wniosek taki powinien zawierać informacje dotyczące:

• struktury zasiewów, z podaniem rodzaju uprawy (z określeniem czy jest to uprawa ozima, czy jara) oraz powierzchni poszczególnych upraw,
• okoliczności, które miały wpływ na znaczne zmniejszenie plonów,
• powierzchni uprawy, na którą miały wpływ ww. okoliczności (potwierdzone np. protokołem komisji dokonującej lustracji),
• wielkości uzyskanego plonu z danej uprawy w roku bieżącym i ewentualnie średni plon tej uprawy z 3 ostatnich lat (lub bardziej reprezentatywnego, np. siedmioletniego okresu),
• wielkości ewentualnie uzyskanych środków z tytułu odszkodowań i ubezpieczeń,
• wielkości pomocy de minimis w rolnictwie, uzyskiwanej w okresie ostatnich trzech lat.

Jeśli z informacji przekazanych przez dzierżawcę we wniosku wynika, że spadek plonów z dzierżawionej nieruchomości był niższy niż na terenie gminy, to do wyliczeń obniżki czynszu należy przyjmować dane przedstawione przez zainteresowanego.

Wnioski złożone przez dzierżawców rozpatruje komisja powołana przez dyrektora oddziału terenowego KOWR. W wypadku wątpliwości co do przedstawionych okoliczności, komisja powinna zażądać od dzierżawcy dodatkowej opinii eksperta lub rzeczoznawcy (z uprawnieniami likwidatora szkód). Koszty takiej ekspertyzy ponosi zainteresowany.

Złożone wnioski powinny zostać rozpatrzone niezwłocznie, tak aby kwota udzielonych obniżek mogła być ujęta w księgach rachunkowych roku objętego sprawozdaniem.

W sytuacjach, gdy na skutek niekorzystnych warunków zimowania roślin, opóźnionej wiosny i niepomyślnych warunków agrometeorologicznych w pierwszym jej okresie wystąpiła konieczność dokonania przesiewów upraw ozimych na uprawy jare należy dodatkowo uwzględnić wysokość następujących kosztów bezpośrednich, poniesionych przez dzierżawcę:

• zabiegi uprawowe wykonane wiosną pod uprawę jarą,
• koszty nasion rośliny ozimej i koszty ich wysiewu,
• koszt środków ochrony roślin i oprysku, stosowanych dla uprawy ozimej.

Nie są uwzględniane koszty orki i nawozów mineralnych zastosowanych pod uprawę ozimą, gdyż koszty te musiałyby być i tak poniesione.

Ww. koszty bezpośrednie należy wyrazić jako odpowiednią ilość jednostek plonu uprawy jarej. Faktycznie uzyskany plon uprawy jarej, należy skorygować o ww. koszty i ocenić, czy nastąpiło znaczne zmniejszenie zwykłego przychodu z tej uprawy (określone w spadku plonu) i odnieść to do przychodów dzierżawcy uzyskanych z pozostałej części przedmiotu dzierżawy (wyrażonych w ilościach jednostek uzyskanego plonu).