Sposób ustalania czynszu dzierżawnego przez KOWR

Czynsz dzierżawny za przedmiot dzierżawy ustala się na podstawie rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 01.08.2016 r. w sprawie sposobu ustalania wysokości czynszu dzierżawnego w umowach dzierżawy nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa i powinien stanowić on sumę wywoławczego czynszu dzierżawnego od poszczególnych składników przedmiotu dzierżawy:

–    gruntów rolnych, z podziałem na rodzaj użytków i klasy, z uwzględnieniem okręgów podatkowych,

–    nasadzeń leśnych, z drzewostanem w wieku powyżej 40 lat, jeśli przewiduje się pozyskiwanie drewna,

–    plantacji wieloletnich,

–    budynków i budowli, z rozbiciem na poszczególne obiekty lub grupy obiektów, w tym urządzenia trwale związane z budynkami i budowlami,

–    gruntów nie będących gruntami rolnymi w rozumieniu Kodeksu cywilnego i lasami w rozumieniu przepisów o lasach (w tym od gruntów o specjalnym przeznaczeniu, np. pod budowę elektrowni wiatrowych lub eksploatację złóż kopalin).

     Czynsz ustalony na podstawie rozporządzenia, nie jest powiększany o koszty przygotowania nieruchomości do dzierżawy.

Ostateczny poziom czynszu dzierżawnego ustalany jest w wyniku przetargu. W przetargu ograniczonym ofert pisemnych czynsz wywoławczy za nieruchomości rolne nie podlega zmianie.

W przetargu ustnym (licytacyjnym) postąpienie jest ustalone w wysokości nie niższej niż 1% wywoławczego czynszu, zaokrąglone do pełnych decyton pszenicy.

Nie ustala się czynszu od:

• użytków rolnych klasy VI i VIz;
• gruntów pod rowami oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków, symbolem – W;
• gruntów zadrzewionych i zakrzewionych na użytkach rolnych oznaczonych w ewidencji symbolem – Lzr;
• nieużytków oznaczonych w ewidencji symbolem – N;
• gruntów leśnych oznaczonych w ewidencji symbolami – Ls i Lz;
• gruntów rolnych zabudowanych oznaczonych w ewidencji symbolem – Br;
• terenów komunikacyjnych oznaczonych w ewidencji symbolami – dr, Tk, Ti oraz Tp.

         Czynsz od gruntów rolnych ustala się w zależności od rodzaju użytków i klasy gruntów oraz okręgu podatkowego, zgodnie ze stawkami podanymi w załączniku do rozporządzenia, z uwzględnieniem obniżki, o której mowa w § 4 rozporządzenia:

Wysokość czynszu dzierżawnego dla gruntów ornych:

Wysokość czynszu dzierżawnego dla trwałych użytków zielonych:

Zgodnie z § 4 ww. rozporządzenia, wysokość czynszu od użytków rolnych położonych:

• na obszarze, na którym zgodnie z przepisami o ochronie środowiska i o ochronie przyrody obowiązują ograniczenia w prowadzeniu produkcji rolnej,
• w międzywałach i na obszarach zalewowych, stanowiących naturalne obszary retencyjne,
• na terenach podgórskich i górskich

– ustala się jako równowartość pieniężną ilości pszenicy, przyjmując 75% stawek czynszu dzierżawnego określonych w powyższej tabeli.

Czynsz za nasadzenia leśne – czynsz powinien być ustalany każdego roku odrębnie, w wysokości 75% wartości drewna pozyskanego w danym roku przez dzierżawcę, zgodnie z ustaleniami uproszczonego planu urządzenia lasu lub zadaniami gospodarczymi ustalonymi przez nadleśniczego. Wartość drewna, określa się według średniej ceny sprzedaży drewna w nadleśnictwie na terenie którego położony jest las, z uwzględnieniem klasy wymiarowej i rodzaju drewna.

Czynsz za grunty, wydzierżawione w celu eksploatacji złóż kopalin – należy ustalać w oparciu o opłatę eksploatacyjną dla danego rodzaju kopaliny. Informacja o ilości wydobytej kopaliny uzyskiwana jest na podstawie dokumentów składanych do organów koncesyjnych, określonych w przepisach Prawo geologiczne i górnicze.

Czynsz za budynki i budowle, ustala się, jako 1,8% wartości księgowej netto, nie mniej niż 0,6% wartości początkowej. Wartość księgową netto budynków i budowli ustala się na ostatni dzień miesiąca poprzedzającego miesiąc ogłoszenia wykazu. Czynsz wyrażony w pieniądzu przelicza się na pszenicę wg średniej krajowej ceny skupu pszenicy (publikowanej przez GUS) za półrocze poprzedzające ogłoszenie wykazu nieruchomości.

Co do zasady KOWR nalicza czynsz dzierżawny od wszystkich składników (środków trwałych) będących przedmiotem dzierżawy, w tym od budowli hydrotechnicznych i urządzeń melioracji wodnych.

KOWR może odstąpić od naliczania czynszu dzierżawnego za takie obiekty w przypadku, gdy obiekty te ze względu na zły stan techniczny nie są wykorzystywane przez dzierżawcę i nie nadają się do alternatywnego zagospodarowania, a remont tych obiektów jest nieuzasadniony ekonomicznie, a co za tym idzie dzierżawca obecnie ani w przyszłości nie będzie mógł czerpać żadnych pożytków z tych obiektów. W takim wypadku przyszły dzierżawca powinien zostać zobowiązany w umowie dzierżawy do ponoszenia kosztów ewentualnego ubezpieczenia tych obiektów, obciążeń publiczno-prawnych, a także kosztów ich zabezpieczenia lub dozoru. Analogicznie należy postępować w kwestii ustalenia czynszu od budynków mieszkalnych i związanych z nimi budynków gospodarczych. Jeśli stan techniczny tych budynków umożliwia dzierżawcy czerpanie korzyści wynikających np. z ewentualnego najmu, to czynsz powinien zostać ustalony. W przeciwnym wypadku KOWR może odstąpić od naliczania czynszu. Ocena w tym zakresie należy do KOWR.

Czynsz za nieruchomości używane na cele sadowniczo-ogrodnicze – jako sumę czynszu za grunty pod nasadzeniami i nasadzenia.

Za drzewa owocowe w wieku co najmniej 5 lat – czynsz dzierżawny powinien wynosić równowartość pieniężną 2 kg pszenicy za jedno drzewo rocznie.

Za krzewy owocowe w wieku co najmniej 3 lat – czynsz dzierżawny powinien wynosić równowartość pieniężną 0,1 kg pszenicy za jeden krzew rocznie.

W przypadku wydzierżawiania gruntów, na których występują nasadzenia w wieku do 5 lat (drzewa owocowe) lub do 3 lat (krzewy owocowe) – czynsz za te składniki powinien być naliczony po osiągnięciu przez te nasadzenia odpowiednio wieku 5 i 3 lat. Zarówno w wykazie, ogłoszeniu przetargowym, jak też w umowie dzierżawy powinny znaleźć się stosowne zapisy w tym zakresie.

Czynsz dzierżawny za składniki przedmiotu dzierżawy inne niż wymienione w § 2 ust. 1 rozporządzenia (np. nieruchomość pod budowę i eksploatację elektrowni wiatrowych) ustala się jako sumę pieniężną stanowiącą nie więcej niż 10% wartości pożytków, które rocznie stanowiłyby normalny dochód brutto z tych składników zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki albo jako odpowiednią ilość pszenicy stanowiącą równowartość tej sumy pieniężnej.

Czynsz dzierżawny za grunty zabudowane i zurbanizowane, oznaczone symbolem B, Ba, Bi, Bp, Bz itp.:

• jeżeli nie są rolniczo wykorzystywane – ustala się jako 5-krotność stawki czynszu za grunty RIVa w danym okręgu podatkowym.

jeśli grunty te, mimo oznaczenia, wykorzystywane są rolniczo – czynsz ustala się tak jak za grunty rolne klasy IVa, w zależności od okręgu podatkowego