Bardzo często wydzierżawiający i dzierżawcy mają problem z interpretacją przepisów dotyczących wpływu sprzedaży gruntu na obowiązującą umowę dzierżawy. Czy taka umowa będzie wiązać nadal, czy dzierżawca musi w każdym przypadku zwrócić grunt, co może zrobić nabywca? Na te pytania odpowiada niniejszy artykuł.
Co do zasady, sprzedaż gruntu nie ma wpływu na obowiązującą umowę dzierżawy. Taki stosunek prawny trwa nadal, z tym, że zmienia się osoba wydzierżawiającego. W miejsce dotychczasowego właściciela wstępuje nabywca. Dzierżawa nie wyłącza bowiem prawa właściciela nieruchomości gruntowej do jej sprzedaży.
Możliwość wypowiedzenia umowy
W razie zbycia przedmiotu dzierżawy nabywca może jednak wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Nie ma przy tym znaczenia, na jak długo została zawarta umowa dzierżawy. Jeśli na czas określony, nowy właściciel może wypowiedzieć ją nawet, gdy umowa nie przewidywała możliwości jej wcześniejszego rozwiązania, a także gdy nie zachodzą wypadki przewidziane w takiej umowie (sytuacje, które uprawniałyby wydzierżawiającego do wcześniejszego wypowiedzenia dzierżawy). Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia dzierżawy nie przysługuje jednak nabywcy, jeżeli umowa dzierżawy:
* była zawarta na czas oznaczony,
* z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną,
* rzecz została dzierżawcy wydana.
Powyższe przesłanki muszą wystąpić łącznie. Brak jakiejkolwiek z nich oznacza możliwość wypowiedzenia umowy przez nowego właściciela. Dla przypomnienia, data pewna to nic innego jak urzędowe poświadczenie dokumentu (np. przez notariusza, urzędnika gminy).
Płynne przejście
Pamiętać należy, że właściciel gruntu rolnego może sprzedać wydzierżawianą nieruchomość bez wcześniejszego informowania i zgody dzierżawcy. Wejście nabywcy nieruchomości gruntowej na miejsce dotychczasowego jej właściciela następuje w przypadku sprzedaży z mocy samego prawa. Nie ma przy tym konieczności aneksowania dotychczasowej umowy dzierżawy. Innymi słowy, nowy właściciel nieruchomości staje się wydzierżawiającym automatycznie, bez konieczności dopełniania w tym zakresie jakichkolwiek formalności. Konstruując umowę sprzedaży, trzeba jednak zaznaczyć, że nieruchomość będąca jej przedmiotem jest wydzierżawiana – musimy więc poinformować o tym fakcie nie tylko kupującego, lecz także i notariusza. Problematyczne są ustne umowy dzierżawy, gdyż zawsze może zaistnieć spór co do tego, czy stosunek dzierżawy rzeczywiście powstał, jak długo ma trwać, no i oczywiście o jego zakres.
Zwrot przedmiotu dzierżawy
Sprzedaż wydzierżawionej nieruchomości nie wpływa w żaden sposób na prawa i obowiązki dzierżawcy – w tym zakresie umowa dzierżawy nie jest modyfikowana. Podobnie będzie, jeśli chodzi o wcześniej ustalony czas trwania takiego zobowiązania – jeśli nowy właściciel nieruchomości nie będzie chciał zmodyfikować okresu, na jaki została zawarta umowa dzierżawy, to będzie ona obowiązywała tak długo, jak to zostało w niej zapisane. Często niestety zdarza się, że właściciele gruntów są na bakier z przepisami i wydaje im się, że sprzedając ziemię z automatu rozwiązują umowę dzierżawy. Jeżeli nabywca jest równie niedoinformowany, dzierżawcę może spotkać kłopot w postaci próby siłowego odebrania gruntu, np. poprzez wjazd na pole, niszczenie upraw. To już prowadzi do wymiernych strat. Trzeba pamiętać, że dzierżawcę chronią tutaj przepisy i ma on pełne prawo domagać się wydania mu bezprawnie zagarniętych nieruchomości, zakazać dalszego naruszania posiadania oraz odszkodowania za straty i utracone pożytki. Bez formalnego zakończenia stosunku dzierżawy, dzierżawca nie ma obowiązku wcześniejszego wydania gruntu.
adw. Łukasz Opaliński
Podstawa prawna:
*Kodeks cywilny
