Czy można stać się właścicielem nieruchomości, której nigdy się nie kupiło? Tak – w określonych przypadkach własność nieruchomości można nabyć przez zasiedzenie. Dotyczy to zarówno działek budowlanych i gruntów rolnych, jak i budynków, lokali czy udziałów w nieruchomości.
Zasiedzenie jest szczególnym sposobem nabycia własności. Jego istotą jest to, że osoba, która przez odpowiednio długi czas faktycznie włada nieruchomością jak właściciel, może – po spełnieniu warunków określonych w Kodeksie cywilnym – stać się jej właścicielem. Instytucja ta ma przede wszystkim doprowadzić do zgodności stanu prawnego ze stanem faktycznym, który przez wiele lat funkcjonował w praktyce. Nie wystarczy jednak samo wieloletnie korzystanie z cudzej nieruchomości. Konieczne jest łączne spełnienie dwóch podstawowych przesłanek: samoistnego posiadania nieruchomości oraz upływu określonego czasu.
Najważniejsze pytanie: czy posiadacz zachowuje się jak właściciel?
Samoistnym posiadaczem jest osoba, która faktycznie włada nieruchomością tak, jak robiłby to właściciel – samodzielnie decyduje o sposobie jej wykorzystywania, ponosi koszty jej utrzymania, dokonuje inwestycji czy czerpie z niej pożytki. Przykładem może być rolnik, który od wielu lat uprawia określony fragment gruntu, mimo że formalnie nie jest jego właścicielem. Jeżeli traktuje ten grunt jako własny, samodzielnie nim gospodaruje, ponosi związane z nim koszty, a okoliczności te znajdują potwierdzenie w dokumentach lub zeznaniach świadków, mogą one stanowić istotne dowody samoistnego posiadania.
Inaczej wygląda sytuacja najemcy, dzierżawcy czy osoby korzystającej z nieruchomości na podstawie użyczenia. Taki posiadacz jest co do zasady posiadaczem zależnym, a samo korzystanie z nieruchomości przez wiele lat nie prowadzi automatycznie do jej zasiedzenia.
Dobra czy zła wiara?
Na długość wymaganego okresu posiadania wpływa dobra albo zła wiara posiadacza. W uproszczeniu można powiedzieć, że posiadacz jest w dobrej wierze, jeżeli pozostaje w usprawiedliwionym przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności nieruchomości. Przykładem może być osoba, która na podstawie wadliwej czynności prawnej objęła nieruchomość w przekonaniu, że skutecznie ją nabyła. Zła wiara występuje natomiast wtedy, gdy posiadacz wie albo przy zachowaniu wymaganej staranności powinien wiedzieć, że nie jest właścicielem nieruchomości. Może to być np. osoba, która korzysta z działki, wiedząc, że należy ona do kogoś innego, ale mimo tego włada nią jak właściciel. Do zasiedzenia nieruchomości dochodzi po upływie:
- 20 lat – jeżeli posiadacz uzyskał posiadanie w dobrej wierze,
- 30 lat – jeżeli posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze.
Termin ten liczy się od momentu objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne. W określonych sytuacjach obecny posiadacz może również doliczyć do swojego okresu posiadania czas posiadania swojego poprzednika, np. gdy posiadanie zostało na niego przeniesione albo jest on spadkobiercą poprzedniego posiadacza. Zasiedzenie może dotyczyć nie tylko całej nieruchomości, ale również udziału w jej własności.
Jak udowodnić zasiedzenie?
W sprawach o zasiedzenie szczególnego znaczenia nabierają dowody. Po kilkudziesięciu latach często nie istnieje jeden dokument, który jednoznacznie potwierdzałby sposób korzystania z nieruchomości. Historię posiadania trzeba więc odtworzyć na podstawie wielu różnych okoliczności. Znaczenie mogą mieć m.in. dokumenty dotyczące nieruchomości, decyzje administracyjne, potwierdzenia zapłaty podatków, rachunki i faktury dotyczące remontów lub inwestycji, dokumentacja geodezyjna, zdjęcia, korespondencja, a także – bardzo często – zeznania świadków. To właśnie sąsiedzi, członkowie rodziny czy inne osoby znające historię nieruchomości mogą potwierdzić, kto faktycznie nią władał, od kiedy i w jaki sposób.
Jak wygląda postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia?
Nabycie własności przez zasiedzenie następuje z mocy prawa po upływie wymaganego okresu, jeżeli spełnione zostały wszystkie przesłanki. Aby jednak formalnie potwierdzić ten fakt, konieczne jest przeprowadzenie postępowania sądowego. Osoba domagająca się stwierdzenia zasiedzenia występuje jako wnioskodawca, a osoby, których praw dotyczy postępowanie, jako uczestnicy. Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Należy do niego dołączyć dokumenty pozwalające zidentyfikować nieruchomość i jej stan prawny, przedstawić dowody potwierdzające samoistne posiadanie oraz wskazać świadków. Opłata sądowa od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia jest stała i wynosi 2 000 zł. Sprawy o zasiedzenie często dotyczą nieruchomości, których historia sięga kilkudziesięciu lat. Dlatego przed złożeniem wniosku warto dokładnie przeanalizować dokumenty, historię nieruchomości oraz sposób, w jaki była ona faktycznie wykorzystywana.
Łukasz Opaliński
adwokat
Biuro DIR we Wrocławiu
