Gospodarowanie na cudzym gruncie

Nieraz dochodzi do sytuacji, w której z nieruchomości będącej własnością jednej osoby inna osoba korzysta pomimo braku jakiejkolwiek podstawy prawnej dla takiego postępowania. W zależności od zakresu korzystania z nieruchomości przez osobę trzecią, właścicielowi przysługują różnego rodzaju uprawnienia. Należy jednak działać z rozwagą.

Co począć, gdy chcemy, będąc właścicielem nieruchomości, przed terminem zakończyć umowę dzierżawy i odzyskać grunt? Albo gdy ktoś wchodzi na nasz grunt bez pytania i żadnej umowy i zaczyna go użytkować nie płacąc nam nic w zamian? W obu przypadkach właściciel jak najbardziej jest chroniony przez przepisy, nie może jednak zapominać, że tego, który użytkuje grunt w trakcie biegu terminu wypowiedzenia umowy dzierżawy lub użytkującego ziemię bezumownie w pewnych sytuacjach również chronią przepisy. Naruszenie tych praw przez właściciela może go słono kosztować. Dlatego trzeba postępować racjonalnie i nie podejmować samowolnych działań.

Bezumowne korzystanie

Niezależnie od bezwzględnego uprawnienia właściciela każdej nieruchomości do jej posiadania i władania nią, działania właściciela nie mogą naruszać praw podmiotu bezumownie korzystającego z nieruchomości. Takiemu bezumownemu użytkownikowi przysługują uprawnienia związane z ochroną posiadania oraz roszczenie o naprawienie szkody powstałej w konsekwencji naruszenia posiadania. Te roszczenia aktualizują się, gdy właściciel samowolnie próbuje odebrać zajęty bezumownie teren.

Zakończenie dzierżawy

W razie gdy właściciel zamierza wypowiedzieć umowę dzierżawy musi on pamiętać, że obowiązują pewne terminy, po upływie których dopiero dzierżawca może opuścić grunt. Zgodnie z art. 704 k.c., w braku odmiennej umowy, dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego (w przypadku umów zawartych na czas nieokreślony). Umowa dzierżawy zawarta na czas określony może być wypowiedziana, ale wyłącznie wówczas, gdy taka możliwość przewidziana została w jej treści. Wynika stąd, że właściciel musi odczekać okres biegu wypowiedzenia lub czas do końca terminu obowiązywania umowy. Wcześniej nie ma prawa przejąć gruntu bez zgody dzierżawcy, inaczej naraża się z jego strony na roszczenia odszkodowawcze.

Naruszenie posiadania

Do naruszenia posiadania dochodzi przez czynność faktyczną polegającą na fizycznym wkroczeniu w granice cudzego władztwa, a więc na zawładnięciu rzeczą, wejściu na cudzy grunt, przekopaniu rowu, zniszczeniu płotu itp. Przepis art. 342 k.c. przewiduje bezwzględny zakaz naruszania posiadania, przy czym odnosi się to do każdego posiadania, tak samoistnego jak i zależnego, tak w dobrej, jak i w złej wierze, a także posiadania zgodnego z prawem i nieodpowiadającego prawu, niewadliwego oraz nabytego w sposób wadliwy (samowolnie wbrew woli dotychczasowego posiadacza). Zakaz naruszania posiadania obowiązuje każdego, zarówno osobę trzecią, jak i uprawnionego. Oznacza to, że nawet właścicielowi nie wolno samowolnie naruszać posiadania wykonywanego bezprawnie przez inną osobę względem jego rzeczy.

Co może właściciel?

Jeżeli właściciel nieruchomości został pozbawiony władztwa nad rzeczą, przez kogoś, kto następnie korzysta z tej nieruchomości albo nie opuścił gruntu po zakończeniu umowy dzierżawy wówczas może domagać się od osoby naruszającej jego prawo zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Przysługuje mu także prawo wystąpienia do sądu z roszczeniem o wydanie gruntu. Tylko wyrok sądowy uprawniać go będzie do pozbycia się niechcianego użytkownika. Nie jest też do końca tak, że właściciel jest bezbronny w sytuacji, gdy ktoś wchodzi na jego teren i zaczyna z niego korzystać. Prawo dopuszcza, aby pokrzywdzony, realizując instytucję dozwolonej samopomocy lub obronę konieczną, przywrócił naruszone posiadanie – o ile będzie działał „niezwł4ocznie” tj. w krótkim czasie po utracie posiadania. Należy wskazać, że zastosowanie dozwolonej samopomocy jest zasadniczo wykluczone w wypadku naruszeń o charakterze trwałym, które nie ustają, a ich odparcie nie byłoby możliwe bez stosowania przemocy wobec osób. Warto pamiętać, że dokonywane z przekroczeniem dozwolonej samopomocy „odbieranie swojej rzeczy” posiadaczowi przez osobę uprawnioną z tytułu prawa podmiotowego, bez wykorzystania drogi sądowej, jest samowolnym naruszeniem cudzego posiadania.

—————-
Zapraszam rolników na bezpłatne porady prawne, które udzielane są w biurze Dolnośląskiej Izby Rolniczej we Wrocławiu (ul. Wiejska 29) oraz kilku biurach terenowych: w Ząbkowicach Śląskich, Legnicy, Uboczu k/Gryfowa Śląskiego, Dzierżoniowie i Świdnicy. Więcej szczegółów znajdziecie Państwo w najbliższym biurze DIR oraz u swoich delegatów do rad powiatowych. Tel. 71 339 98 26.

Łukasz Opaliński
adwokat,
Biuro DIR we Wrocławiu