Przetargi ograniczone dla rolników indywidualnych

Dla nieruchomości o powierzchni od  1 ha, o przeznaczeniu rolnym, każdy pierwszy przetarg na dzierżawę nieruchomości rolnej powinien być przetargiem ograniczonym dla rolników indywidualnych na powiększenie lub utworzenie gospodarstwa rodzinnego,jeżeli mają miejsce zamieszkania w gminie, w której położona jest nieruchomość wystawiana do przetargu lub w gminie graniczącej z tą gminą.

W przypadku, gdy pierwszy przetarg ograniczony nie zostanie rozstrzygnięty, KOWR ogłasza drugi przetarg ograniczony tylko w sytuacjach, gdy wpłyną pisemne wnioski co najmniej dwóch osób należących do jednej z kategorii podmiotów wymienionych w art. 29 ust. 3b pkt. 2-7 ustawy, tj.

• osóbposiadających kwalifikacje rolnicze określone w przepisach o kształtowaniu ustroju rolnego, zamierzających utworzyć gospodarstwo rodzinnew rozumieniu tych przepisów, lub
• pracowników zlikwidowanych państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej zamierzających utworzyć gospodarstwo rodzinne, lub
• rolników, którzy po dniu 31 grudnia 1991 r. sprzedali Skarbowi Państwa nieruchomości niezbędne na cele publiczne, lub
• członków rolniczych spółdzielni produkcyjnych postawionych w stan likwidacji lub upadłości, zamierzających utworzyć gospodarstwo rodzinne, lub
• repatriantóww rozumieniu przepisów o repatriacji, przybyli do Rzeczypospolitej Polskiej nie wcześniej niż 6 lat przed dniem przetargu, lub
• spółek prawa handlowego, w których 100% akcji albo udziałów należy do pracowników zlikwidowanych państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej.

W takich wypadkach przetarg ten będzie przetargiem ograniczonym licytacyjnym dla rolników indywidualnych oraz dla tej kategorii podmiotów, gdzie zgłoszone zostało udokumentowane zainteresowanie. Przetarg ograniczony do tej samej kategorii uczestników może być przeprowadzony tylko jeden raz.

4.1.OGRANICZENIA W PRAWIE DO UDZIAŁU W PRZETARGACH

W przetargach na dzierżawę/sprzedaż nieruchomości Zasobu organizowanym przez KOWR,

nie mogą brać udziałuosoby, które:

1)  mają zaległości z tytułu zobowiązań finansowychwobec KOWR, Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, a w szczególności zalegają z uiszczeniem podatków, opłat lub składek na ubezpieczenia społeczne lub zdrowotne, z wyjątkiem przypadków gdy uzyskały one przewidziane prawem zwolnienie, odroczenie, rozłożenie na raty zaległych płatności lub wstrzymanie w całości wykonania decyzji właściwego organu, lub

2)  władają lub władały nieruchomościamiZasobu bez tytułu prawnego i mimo wezwania Krajowego Ośrodka/ANR nieruchomości tych nie opuściły albo podmioty, w których są wspólnikami bądź w organach których uczestniczą osoby, które władają lub władały nieruchomościami Zasobu bez tytułu prawnego i mimo wezwania Krajowego Ośrodka/ANR nieruchomości tych nie opuściły..

Oznacza to, że w każdej kategorii przetargu, nie może brać udziału podmiot, w stosunku do którego zostały spełnione jednocześnie następujące przesłanki:

– miało miejsce władanie przez dany podmiot nieruchomością Zasobu bez tytułu prawnego,

-podmiot ten został skutecznie wezwany przez KOWR/ANR do wydania nieruchomości Zasobu,

-w terminie wskazanym przez KOWR/ANR, podmiot ten nie zwrócił (opuścił) posiadanej nieruchomości Zasobu, ani nie ustalono zgodnie, najpóźniej w terminie w którym nieruchomość miała być zwrócona, innego uzasadnionego terminu jej zwrotu.

 Powyższy przepis nie wyklucza z udziału w przetargu podmiotów, które władały nieruchomościami zasobu bez tytułu prawnego i nieruchomości te opuściły na wezwanie KOWR/ANR.

 Niezależnie od ograniczeń, o których mowa powyżej w przetargach ograniczonychnie może uczestniczyćosoba, która:

1)    kiedykolwiek nabyła z Zasobu nieruchomości o powierzchni łącznej co najmniej 300 ha użytków rolnych, przy czym do powierzchni tej wlicza się powierzchnię użytków rolnych, które zostały nabyte z Zasobu, a następnie zbyte, chyba że zbycie nastąpiło na cele publiczne, o których mowa w art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, lub

2)    naruszyła chociażby jedno z postanowień umowy określonych w art. 29a ust. 1 pkt 1 lub 2, lub 3 ustawy (dotyczy osób które po dniu 29.04.2016 r. nabyły nieruchomości Zasobu w ramach pierwszeństwa nabycia lub w przetargu ograniczonym lub z rozłożeniem ceny sprzedaży na raty), lub

3)    w dniu opublikowania wykazunieruchomości Zasobu przeznaczonych do dzierżawy na stronie podmiotowej Biuletynu Informacji Publicznej Krajowego Ośrodka posiadał udziały lub akcje w spółkach prawa handlowego będących właścicielami nieruchomości rolnych lub w spółce zależnej lub dominującej, w rozumieniu ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (Dz. U. z 2019 r. poz. 505), w stosunku do takiej spółki, z wyjątkiem:

1. a) akcji dopuszczonych do obrotu na rynku giełdowym w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 2286, 2243 i 2244 oraz z 2019 r. poz. 730),
2. b) akcji lub udziałów w spółce, będącej grupą producentów rolnych, o której mowa w ustawie z dnia 15 września 2000 r. o grupach producentów rolnych i ich związkach oraz o zmianie innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 1026).

Dodatkowo istnieje możliwośćzastrzeżenia przez KOWR, że ten sam podmiot nie może brać udziału w więcej niż jednym przetargu ograniczonym (art. 29 ust. 3bd ustawy z dnia 19.10.1991r o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa), w przypadku gdy:

• w jednym z przetargów podmiot ten został wyłoniony jako kandydat na dzierżawcę/nabywcę oraz
• poszczególne przetargi zorganizowano w celu wydzierżawienia/sprzedaży:
  1. wydzielonych przed przetargami części nieruchomości Zasobu lub
  2. kilku nieruchomości Zasobu znajdujących się na terenie jednego obrębu ewidencyjnego..

OT KOWR we Wrocławiu w lutym 2019r poinformował DIR, że wzwiązku z licznymi wnioskami kierowanymi do KOWR, a dotyczącymi zastosowania powyższego ograniczenia zwykle zostaje ono zastosowane dla kilku nieruchomości znajdujących się w jednym ogłoszeniu przetargowym.Wówczas w treści ogłoszenia przetargowego zostaje zamieszczony m.in. zapis „W związku z organizacją kilku przetargów na działki w danym obrębie – zgodnie z art. 29 ust. 3bd (UoGNRSP) – KOWR zastrzega, że ten sam podmiot nie może brać udziału w więcej niż jednym przetargu, na nieruchomości w tym samym ogłoszeniu. W przypadku, gdy w jednym z przetargów na nieruchomości z niniejszego ogłoszenia podmiot zostanie wyłoniony jako kandydat na dzierżawcę, a poszczególne przetargi zorganizowano w celu wydzierżawienia kilku nieruchomości Zasobu w danym obrębie, uczestnik ten pomimo zakwalifikowania do uczestnictwa w przetargach i wpłacenia wadium do innych nieruchomości w tym ogłoszeniu nie będzie mógł brać w nich udziału.”

 WĄTPLIWOŚCI DIR DO ZASAD STOSOWANIA OGRANICZENIA UDZIAŁU W PRZETARGCH ZGŁOSZONE DYREKTOWROWI KOWR WE WROCŁAWIU

W oddziale KOWR we Wrocławiu, wprowadzono zasadę, że zastrzeżenie  wynikające z art. 29 ust. 3bd ustawy 19.10.1991r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa ogranicza się do ogłoszenia przetargowego. W rezultacie mamy sytuację, kiedy np. w tej samej miejscowości jest ogłoszonych kilka przetargów – kilka ogłoszeń, a w każdym ogłoszeniu przetargowym jest po kilka nieruchomości. Przetargi odbywają się w odstępach 1-2 dni. W związku z przyjętą w OT we Wrocławiu zasadą ten sam podmiot może wydzierżawić po jednej nieruchomości z każdego ogłoszenia w tej samej miejscowości (w rezultacie wydzierżawia kilka nieruchomości w tym samym obrębie). Wątpliwości nasze budzi, czy tak przyjęta zasada nie jest sprzeczna z intencją ustawodawcy, bowiem założeniem było, aby grunty trafiały do jak największej liczby rolników. Wprowadzenie art. 29 ust. 3bd ustawy 19.10.1991r. o gnrSP, gdziew jest mowa o kilku nieruchomościach w jednej miejscowości, a nie o kilku nieruchomościach znajdujących się w jednym ogłoszeniu przetargowym, miało przeciwdziałać nadmiernej koncentracji gruntów i wyrównać szanse na  powiększenie niewielkich obszarowo gospodarstw rolnych.  W związku z powyższym DIR poprosił o informację, czy zasada ta został narzucona przez Biuro Dyrektora Generalnego, czy teżjest to indywidualna decyzja Dyrektora OT we Wrocławiu.

Jak wynika z  odpowiedzi OT KOWR na zgłoszone przez DIR wątpliwości zasada ta została wprowadzona na Dolnym Śląsku po uwzględnieniu nabytych doświadczeń oraz wynika z przyjętej praktyki.

4.2.KWALIFIKACJE DO PRZETARGÓW OGRANICZONYCH NA POWIĘKSZENIE GOSPODARSTWA RODZINNEGO

W przetargu mogą uczestniczyć wyłącznie rolnicy indywidualni, w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego, zamierzający powiększyć gospodarstwo rodzinne, jeżeli mają miejsce zamieszkania w gminie, w której położona jest nieruchomość wystawiana do przetargu lub w gminie graniczącej z tą gminą.

W przetargu mogą wziąć udział osoby fizyczne, które są rolnikami indywidualnymi i które spełniają łącznieniżej wymienione warunki:

• są właścicielami, użytkownikami wieczystymi, samoistnymi posiadaczami lub dzierżawcami nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych – z uwzględnieniem powierzchni użytków rolnych wchodzących w skład nieruchomości będącej przedmiotem przetargu – nie przekracza 300 ha;
• posiadają kwalifikacje rolnicze określone w art. 6 ust. 2 pkt 2 UKUR oraz w rozporządzeniu MRiRW w sprawie kwalifikacji rolniczych;
• co najmniej od 5 lat zamieszkują w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład prowadzonego przez te osoby gospodarstwa rolnego.

WAŻNE: Do okresu 5 letniego zamieszkiwania zalicza się okres zamieszkiwania w innej gminie bezpośrednio poprzedzający zmianę miejsca zamieszkania, jeżeli w gminie tej jest albo była położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.

• prowadzą przez okres co najmniej od 5 lat osobiście to gospodarstwo. Osobiste prowadzenie gospodarstwa w rozumieniu ustawy oznacza podejmowanie wszelkich decyzji dotyczących prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie.

UWAGA:W przetargach ograniczonych dla rolników indywidualnych na powiększenie gospodarstwa rolnego może uczestniczyć również osoba, która nie spełnia jedynie wymogu dotyczącego 5-letniego okresu osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, określonego w przepisach o kształtowaniu ustroju rolnego, w przypadku gdy osoba ta:

1. a) w dniu ogłoszenia wykazu, o którym mowa w art. 28 ust. 1, na stronie podmiotowej Biuletynu Informacji Publicznej Krajowego Ośrodka ma nie więcej niż 40 lat lub
2. b) realizuje warunki określone w decyzji o przyznaniu pomocy, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014–2020;

WAŻNE:Obecnie KOWR uznaje, że rolnik może brać udział w przetargu ograniczonym na powiększenie gospodarstwa rodzinnego, pomimo zmiany powierzchni UR w gospodarstwie (jednak nie mniejszej niż 1 ha użytków rolnych i nie większej niż 300 ha użytków rolnych). Sprzedaż przez rolnika części gruntów – innych niż nabyte z Zasobu w trybie przetargu ograniczonego na powiększenie gospodarstw rodzinnych – pomimo zmniejszenia powierzchni gospodarstwa rodzinnego, nie wpływa na możliwość uczestnictwa rolnika w przetargach ograniczonych na powiększenie gospodarstw rodzinnych.

Ze względu na istotę przetargu, mającą na celu powiększenie gospodarstw rodzinnych, w niektórych przypadkach oddanie części gruntów do rolniczego korzystania albo sprzedaż części gruntów nabytych wcześniej z Zasobu, może prowadzić do uznania, że rolnik ten nie spełnia warunku 5-letniego osobistego prowadzenia gospodarstwa rodzinnego, a w przypadku sprzedaży gruntów, nie realizuje zamiaru powiększania gospodarstwa rodzinnego i w konsekwencji może on zostać niedopuszczony do przetargu. Decydujące znaczenie dla ustalenia, czy osoba która dokonała zbycia nabytej z ZWRSP nieruchomości rolnej w istocie była zainteresowana powiększaniem swojego gospodarstwa, mają okoliczności, które do tego wyzbycia się doprowadziły.

• mają miejsce zamieszkania w gminie, w której położona jest nieruchomość wystawiana do przetargu lub w gminie graniczącej z tą gminą.

4.3.JAKIE DOKUMENTY MUSI ZŁOŻYĆ ROLNIK INDYWIDUALNY DO PRZETAGU OGRANICZONEGO

• oświadczenie o zapoznaniu się z przedmiotem przetargu i dokumentacją z nim związaną, treścią ogłoszenia o przetargu oraz projektem umowy dzierżawy, a także o spełnieniu warunków dopuszczających do przetargu (art. 29 ust. 3ba i 3bc ustawy)
• oświadczenie o łącznej powierzchni użytków rolnych stanowiących własność, użytkowanych wieczyście oraz będących w samoistnym posiadaniu, a także dzierżawionych przez rolnika indywidualnego;
• oświadczenie o osobistym prowadzeniu gospodarstwa rolnego oraz o łącznej powierzchni użytków rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego
• kopię świadectwa (dyplomu) ukończenia szkoły podstawowej lub gimnazjalnej lub zawodowej lub średniej lub wyższej, a w przypadku osoby która prowadzi gospodarstwo przez okres krótszy niż 5 lat i w dniu ogłoszenia wykazunieruchomości Zasobu przeznaczonych do dzierżawy miała nie więcej niż 40 lat– oświadczenie poświadczające uzyskane kwalifikacje rolnicze, o których mowa w rozporządzeniu MRiRW w sprawie kwalifikacji rolniczych wraz z kopiami dowodów potwierdzających te kwalifikacje,
• dokument potwierdzający zameldowanie na pobyt stały (minimum 5 lat) w rozumieniu przepisów o ewidencji ludności i dowodach osobistych (zaświadczenie wydane przez gminę)^. Wydanie zaświadczenia o zameldowaniu na pobyt stały następuje we właściwym urzędzie, stosownie do przepisów ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności w trybie art. 45.

W przypadku zmiany miejsca zameldowania i zamieszkania na obszarze innej gminy, w której położona jest jedna z nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego KOWR sprawdza, czy zachowana jest ciągłość zamieszkiwania w okresie 5-letnim. W takim przypadku dokumentem potwierdzającym spełnienie warunku są zaświadczenia o zameldowaniu na pobyt stały – pokrywające cały 5-letni okres oraz dokumenty, z których wynikać będzie, że w okresie w którym rolnik był zameldowany na terenie danej gminy, posiadał na terenie tej gminy nieruchomości rolne wchodzące w skład jego gospodarstwa rolnego, (np. dowód opłaty podatku rolnego, decyzja o przyznaniu płatności wraz z dokumentami pozwalającymi zidentyfikować położenie działek, odpis albo wyciąg z księgi wieczystej, poświadczone przez wójta/burmistrza/prezydenta miasta oświadczenie rolnika, zeznania trzech świadków złożone pod rygorem odpowiedzialności za fałszywe zeznania – w przypadku samoistnego posiadania). Cały 5-letni okres posiadania nieruchomości powinien być udokumentowany (nie dotyczy rolnika indywidualnego który ma nie więcej niż 40 lat i prowadzi gospodarstwo rodzinne przez okres krótszy niż 5 lat oraz rolnika, któryrealizuje warunki określone w decyzji o przyznaniu pomocyudziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014–2020).

W przypadku małżonków, pomiędzy którymi istnieje wspólność majątkowa, wniosek o zakwalifikowanie do uczestnictwa w przetargu może być złożony tylko przez jednego ze współmałżonków, również w przypadku gdy część nieruchomości należy do jednego ze współmałżonków (majątek odrębny).

4.4. GDZIE ROLNIK DOWIE SIĘ CZY ZAKWALIFIKOWAŁ SIĘ DO PRZETAGU OGRANICZONEGO

Zarząd Dolnośląskiej Izby Rolniczej w dniu 18 stycznia 2018r. zawnioskował do Dyrektora Generalnego KOWR w Warszawie, aby w przypadku dzierżawy i sprzedaży nieruchomości w drodze przetargów ograniczonych dla rolników indywidualnych, oprócz publikacji w siedzibie OT, wprowadzić równieżpublikację przez Oddziałylist osób zakwalifikowanych do przetargu oraz osób, które nie złożyły wszystkich wymaganych dokumentów (tzw. lista po I-szej kwalifikacji) oraz list osób ostatecznie zakwalifikowanych,na portalu internetowym KOWR. Zarząd wskazywał, że będzie to stanowiło istotne ułatwienie dla wielu rolników.

Postulat ten był zdaniem DIR zasadny z uwagi na ilość organizowanych przetargów ograniczonych, ale przede wszystkim na utrudniony kontakt telefoniczny z pracownikami KOWR– członkami Komisji Przetargowych, szczególnie jeżeli do oddziału czy jednostki terenowej rolnicy muszą pokonywać dziesiątki kilometrów. Podstawowym zajęciem rolników jest ich codzienna praca w gospodarstwie i nie mogą oni za każdym razem udawać się bezpośrednio do siedziby Oddziału, żeby dowiedzieć się, czy zostali zakwalifikowani do danego przetargu ograniczonego.Wskazaliśmy, że w przypadku publikacji list na portalu internetowym KOWR nie zostanie naruszona ustawa o ochronie danych osobowych, bo przecież listy te są wywieszane na tablicach ogłoszeń w siedzibie OT
i są ogólnodostępne, również dla osób nie biorących udziału w przetargu. Ponadto listy te zawierają jedynie imię i nazwisko osób ubiegających się do kwalifikacji i ewentualnie miejscowość zamieszkania (bez dokładnego adresu).

Dyrektor Generalny Witold Strobel w dniu 19.02.2018r. przychylił się do prośby DIR
i polecił Dyrektorom wszystkich Oddziałów Terenowych KOWR publikację list osób zakwalifikowanych do przetargu ograniczonego na dzierżawę lub sprzedaż nieruchomości rolnych dodatkowo na portalu internetowym KOWR (oprócz tablicy ogłoszeń w siedzibie OT KOWR). Podejmując taką decyzję Dyrektor W. Strobel uwzględnił fakt, że w większości Oddziały Terenowe już stosowały taką formę publikacji.

Teraz rolnik chcący sprawdzić, czy został zakwalifikowany do danego przetargu, albo czy musi złożyć jeszcze dodatkowe dokumenty może sprawdzić to na stronie internetowej KOWR. Po wyszukaniu na stronie www.kowr.gov.pl, w zakładce „Nieruchomości/Oferty”przetargu,  do którego składał dokumenty rolnik znajdzie listy zakwalifikowanych do tego przetargu, wraz z informacją jakie ewentualnie dokumenty i do jakiego dnia musi uzupełnić. Listy te powinny być publikowane zgodnie z treścią ogłoszenia w tych samych terminach co w siedzibie Oddziału KOWR.

Przetarg może się odbyć, również w przypadku gdy do przetargu zakwalifikowano tylko jedną osobę, spełniającą warunki podane w ogłoszeniu.

• PRZEZ JAKI OKRES SĄ WAŻNE DOKUMENTY SKŁADANE DO KWALIFIKACJI PRZETARGOWYCH

KOWR ustalił, że dowody potwierdzające spełnienie warunków wzięcia udziału w przetargu ograniczonym dla rolników indywidualnych zamierzających powiększyć gospodarstwo, powinny być aktualne. W przypadku zaświadczenia o zameldowaniu na pobyt stały musi ono być wystawione prze gminę nie wcześniej niż 2 miesiące przed datą przetargu.

KOWR dopuszcza złożenie kopii oświadczeń poświadczonych przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) i dokumentu potwierdzającego zameldowanie na pobyt stały, w przypadku gdy oryginały tych dokumentów nie utraciły swojej ważności i zostały złożone do innego przetargu organizowanego przez oddział KOWR, z jednoczesnym wskazaniem na piśmie, do jakiego przetargu zostały złożone oryginalne dokumenty.