Okres dzierżawy

Zgodnie z ustawą, umowy dzierżawy zawierane przez KOWR są na czas oznaczony. Okres dzierżawy ustalany przez KOWR powinien uwzględniać możliwość udziału dzierżawcy w programach finansowanych albo współfinansowanych ze środków pomocowych.

Okres dzierżawy nieruchomości rolnych, co do zasady, powinien wynosić 10 lat plus okres uwzględniający terminy agrotechniczne, chyba że z cech nieruchomości (tj. położenia, kierunku zmian planistycznych, występowania złóż itp.) wynika potencjalnie nierolny jej charakter; w takim przypadku okres ten powinien być odpowiednio krótszy.

Wg. zarządzenia Dyrektora Generalnego KOWR w przypadku przetargów ofert pisemnych okres dzierżawy nie powinien być krótszy niż 3 lata.

WAŻNE: Centrala KOWR w dn. 27.04.2018r. wydała pisemną dyspozycję, w której zezwoliła Oddziałom Terenowym na zawieranie umów dzierżawy na okres przekraczający 10 lat (jednak nie więcej niż 11 lat). Umożliwi to dzierżawcom ubieganie się o zwolnienie dzierżawionych gruntów z podatku rolnego na podstawie art. 12 ustawy z dnia 15.11.1984r. o podatku rolnym. Pomimo tego Oddziały KOWR w dalszym ciągu stosują praktyki „skracana okresu” i zawierają umowy dzierżawy do zbiorów roku poprzedzającego 10-ietni okres, czyli na okres 9 lat i kilku miesięcy.

Wydzierżawienie nieruchomości na okres dłuższy niż 10 lat (za wyjątkiem sytuacji opisanych powyżej, tj. okresu nie przekraczającego 11 lat i nieruchomości pod budowę i eksploatację elektrowni wiatrowych), może nastąpić po wyrażeniu zgody przez Dyrektora Generalnego KOWR.

W szczególności może to dotyczyć przypadków, gdy:

– nieruchomość wymaga poniesienia znacznych nakładów finansowych aby możliwe było prowadzenie na niej działalności,

– przedmiotem dzierżawy są nieruchomości stawowe lub też grunty na których znajdują się plantacje kultur wieloletnich,

– przemawiają za tym względy społeczno-gospodarcze (np. możliwość stworzenia nowych miejsc pracy, profil produkcji).

ZGODNIE Z WYTYCZNYMI PRZEKAZANYMI PRZEZ OT KOWR W DNIU 05.02.2019R  AKTUALNIE OBOWIĄZUJE NASTĘPUJĄCY TRYB ORAZ ZASADY ORGANIZACJI PRZETARGÓW NA DZIERŻAWĘ NIERUCHOMOŚCI:

1. Okres dzierżawy dla nieruchomości rozdysponowywanych w trybie przetargu ograniczonego ofert pisemnych nie powinien być krótszy niż 3 lata.
2. Na mocy ustawy z dnia 20.07.2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (KZN) grunty położone w granicach administracyjnych miast objęte zostały wykazem na potrzeby realizacji inwestycji mieszkaniowych KZN. Zgodnie z art. 20 ust. 1 ww. ustawy, każda nieruchomość wskazana w wykazie KZN może zostać przekazana do Krajowego Zasobu Nieruchomości na podstawie wniosku Prezesa KZN, co reguluje art. 21 ust. 1 wskazanej ustawy. Natomiast na podstawie art. 22 i 24 ustawy o KZN przekazanie nieruchomości do zasobu KZN następuje protokołem zdawczo – odbiorczym, a KZN wstępuje w ogół praw i obowiązków trwałego zarządcy. Zgodnie z ustaleniami pomiędzy Dyrektorem Generalnym KOWR a Prezesem KZN, nowe umowy dzierżawy, których przedmiotem są grunty Zasobu objęte wykazem KZN mogą zostać zawarte na okres nie dłuższy niż 1 rok.
3. Zgodnie z wytycznymi Biura Dyrektora Generalnego, nieruchomości położone w całości na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego lub studium na cele inne niż rolne, w tym zgłoszone do KZN lub znajdujące się w specjalnych strefach ekonomicznych, mogą zostać wydzierżawione jedynie w drodze przetargów nieograniczonych licytacyjnych na okres nie dłuższy niż 3 lata z możliwością ewentualnego przedłużenia okresu obowiązywania umowy.

*Zasada, że nieruchomości przeznaczone na cele nierolne nie podlegają przetargom ograniczonym, została również wprowadzona przepisami ustawy z dnia 26.04.2019r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz innych ustaw.

4. Nieruchomości o charakterze mieszanym, gdzie część nieruchomości przeznaczona jest w planie zagospodarowania przestrzennego gminy lub studium na cele nierolne (w tym zgłoszone do KZN lub znajdujące się w specjalnych strefach ekonomicznych), a pozostała część nieruchomości, zgodnie z zapisami planu lub studium przeznaczona jest do produkcji rolnej (lub nieruchomości nie objęto zapisami mpzp czy studium), wydzierżawiane będą jedynie w drodze przetargów ograniczonych licytacyjnychin. do rolników indywidualnych, na okres nie dłuższy niż 3 lata, z możliwością ewentualnego przedłużenia tego okresu.

Zarówno w treści ogłoszeń przetargowych na dzierżawę jak i samych umowach dzierżawy będą zamieszczone zapisy dotyczące możliwości wcześniejszego rozwiązania umów dzierżaw w części lub całości, gdyż na mocy ustawy z dnia 20.07.2017r., Prezes KZN może wypowiedzieć każdą umowę bez względu na jej formę i treść, z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia lub z zachowaniem rocznego okresu wypowiedzenia w odniesieniu do gruntów rolniczo użytkowanych. W powyższych przypadkach dzierżawcy zostaną zobligowani do złożenia pełnomocnictwa do jednostronnego przejęcia nieruchomości Zasobu, które zostanie zrealizowane jedynie w sytuacji złożenia oświadczenia woli przez KOWR o wyłączeniu części lub całości gruntów z przedmiotu dzierżawy.

WĄTPLIWOŚCI DIR DO FORMY ROZDYSPONOWANIA NIERUCHOMOŚCI O PRZEZNACZENIU MIESZANYM ZGŁOSZONE DYREKTOWROWI KOWR WE WROCŁAWIU

Na tle informacji przedstawionej przez KOWR powstaje wiele wątpliwości, m.in. czy należy rozumieć, że przywołane przez Dyrektora Oddziału wytyczne Centrali zrównują wszystkie nieruchomości o charakterze mieszanym i nakazują jednakowy tryb ich rozdysponowania bez względu np. na ich położenie (miasta i obszary wiejskie), czy powierzchni części nierolnej do części rolnej w takiej nieruchomości. Wątpliwości DIR budzi brak takiego zróżnicowania, ponieważ nie można przyrównywać działki o mieszanym przeznaczeniu położonej np. na terenie miasta Wrocławia do działki o mieszanym przeznaczeniu położonej np. w miejscowości Stefanów – przysiółek wsi Czeladź Wielka, gmina Wąsosz, powiat górowski. Podobne wątpliwości powstają co do formy rozdysponowania nieruchomości o charakterze mieszanym, gdzie część o przeznaczeniu nierolnym będzie stanowiła znikomy procent w stosunku do części rolnej, np. odpowiednio 0,50 ha część nierolna i 5 ha część rolna. Być może temat nieruchomości o charakterze mieszanym został potraktowany nazbyt pobieżnie i wymaga on doprecyzowania. Swoje wątpliwości DIR zgłosił Dyrektorowi KOWR we Wrocławiu w piśmie z dnia 15.02.2019r., gdzie wskazano, że  podejście dotyczące zasad dzierżawy nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu w planie i studium wydaje się daleko idącym uproszczeniem.

W swojej odpowiedzi OT we Wrocławiu poinformował, że w wytycznych Dyrektora Generalnego KOWR, różnicowania nieruchomości dokonano ze względu na zapisy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania a nie ze względu na położenie geograficzne danej działki oraz stosunku powierzchniowego części z przeznaczeniem nierolnym do części rolnej. W ocenie Oddziału, działanie takie ma na celu ujednolicenie procedury rozdysponowania nieruchomości o podobnym przeznaczeniu, gdyż zapisy dotyczące przeznaczenia nieruchomości są najbardziej obiektywnym czynnikiem i nie podlegają ocenom ze względu na np. wielkość nieruchomości, a ponadto wynikają wprost z definicji nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.